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O futuro do mercado de FIIs no Brasil
POR
Daniel Malheiros (Malheiros_RBR)

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Publicado em
11 / 01 / 2019
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Gestor da RBR Asset Management
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Sou o Daniel Malheiros da RBR Asset, gestor responsável pela área de investimentos offshore (EUA), e vou começar a publicar artigos no Blog do Clube FII a fim de quebrar paradigmas do mercado de FIIs, bem como análises sobre os mais diversos segmentos desse mercado. Já participei de entrevistas no Clube FII, fui analista sell side do setor imobiliário em banco, e mais recentemente trabalhei como head de FII na Empiricus.

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) nos EUA, mais conhecidos por REITs, é bem evoluído comparativamente ao mercado brasileiro – legislação, capilaridade com investidores, liquidez, etc.

Só para se ter uma ideia de dimensão, cerca de 80 milhões de norte-americanos, 25% da população, investem em REITs. Em termos de propriedades, são mais de 500 mil que compõe os FIIs num valor de mercado total de aproximadamente US$ 1,0 trilhão.

No Brasil, a indústria de FIIs ainda está engatinhando, representa pouco mais de 1% do total dos R$ 4,5 trilhões da indústria de fundos de investimentos. O valor de mercado total desses ativos é de R$ 44 bilhões, representados por aproximadamente 1.600 propriedades e títulos de dívida (ex: CRIs) - número infinitamente inferior aos dos EUA.

Contudo, a indústria de FIIs tem crescido a passos largos em nosso país. Em 2010, cerca de 10 mil investidores investiam nesse veículo, em 2017, esse número subiu para 100 mil, e hoje se encontra em 180 mil investidores - um crescimento de 18 vezes no período. Em contraste, o mercado acionário saiu de 600 mil para 750 mil CPFs entre 2010 e 2018.

O desempenho de um fundo imobiliário depende basicamente de três fatores: qualidade do ativo, gestão e fatores macroeconômicos. Uma boa gestão vai desde a escolha de um ativo no preço justo à antecipação de movimentos de mercado e fases do ciclo imobiliário nos seus respectivos segmentos (galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, hotéis, agências bancárias, etc.).

Além do mercado de tijolo, também temos os fundos de papéis que investem em CRI e LCI, e os fundos de fundos (mais conhecidos como FoFs) que investem tanto em fundos de tijolo quanto nos fundos de papel - interessante alternativa de diversificação e terceirização de gestão.

Olhando para o futuro, enxergamos um crescimento importante desse mercado. Fatores como, desmobilização de ativo, desalavancagem financeira, redução do custo de dívida de empresas, desinvestimento de fundos de private equity, reciclagem de portfólio, mudanças regulatórias de fundos de pensão, crescimento do modelo de distribuição de produtos, melhora da educação financeira, entre outros, sustentarão o crescimento dessa indústria.

Por fim, o processo de “Education” dos investidores pessoas físicas juntamente com o aumento da transparência das gestoras de recursos, são pontos fundamentais para o desenvolvimento da Indústria, em conjunto com uma evolução da legislação.

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No Clube FII, prestamos serviços para investidores individuais (pessoa física) que buscam informações, análises e ferramentas para a melhor tomada de decisão em investimentos imobiliários. Esses investidores, em sua grande maioria, já investem ou já investiram em imóveis como salas comerciais, apartamentos e terrenos.
Mesmo aqueles que já investem em imóveis via FIIs também tendem a focar nas lajes corporativas e em empreendimentos que costumam frequentar com certa frequência. Realmente, investir em uma laje corporativa ou em um shopping center é algo mais “concreto”, intuitivo e faz parte do nosso cotidiano.
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