ABL é a "Área Bruta Locável" do imóvel (em metro quadrado). Por exemplo, o espaço total interno de um edifício destinado à locação. No segmento de shoppings é a soma de todas as áreas disponíveis para aluguel com a exceção dos quiosques.
É um excelente indicador de nível de aquecimento do mercado imobiliário e de volume negociado, sendo muito utilizado para identificar tendências.
Por ser o resultado de entradas e saídas, este indicador traduz de forma eficiente o comportamento histórico de uma determinada região. Medida em m², por exemplo, uma absorção líquida negativa é um sinal de aumento futuro na taxa de vacância.
A Assembleia Geral Extraordinária é a reunião de cotistas de um Fundo Imobiliário para decidir questões que são importantes para o futuro daquele investimento. Tem que ser convocada com, no mínimo, 15 dias de antecedência.E a votação é feita considerando a quantidade de cotas que cada cotistas possui no dia da convocação. Tradicionalmente, era necessário comparecer na hora e no local marcados na convocação, mas cada vez mais administradores vêm permitindo a votação à distância.
Agências de rating são empresas que fazem uma avaliação de risco de organizações privadas ou públicas e de países que tomam crédito emprestado de pessoas físicas ou jurídicas. Essa avaliação é feita através da divulgação de um relatório e, principalmente, pela atribuição de uma nota de risco (rating). Muitos CRIs que são negociados no mercado possuem uma nota (rating). A nota concedida pela agência ajuda os investidores na tomada de decisão de investimentos. Quanto maior o risco de crédito, maior é a taxa de retorno exigida pelo mercado.
A Assembleia Geral Ordinária é realizada uma vez por ano, após a divulgação das demonstrações financeiras anuais do fundo, para que seja feita a aprovação de contas. Deve ser convocada com, no mínimo, 30 dias de antecedência e a ata dessa assembleia deve ser divulgada até oito dias depois da sua realização. Também é possível que a convocação inclua outras pautas. Nesse caso, ela se torna uma AGO/E: Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária.
Algumas vezes, para conseguir atrair um novo inquilino para um espaço vago, o dono do imóvel precisa conceder alguns benefícios. Esses são chamados “allowances” no jargão do mercado. Os tipos mais comuns são carências, em que o inquilino fica um determinado período de tempo inicial sem pagar aluguel, mas tem se tornado mais comuns os chamados “steps”, onde os descontos vão reduzindo ao longo de alguns meses ou até anos. Essas flexibilidades para fechar o negócio são mais comuns nos momentos em que a economia está menos aquecida. Além disso, depender da dinâmica natural de cada mercado. Por exemplo: são muito comuns em imóveis industriais, mas pouco usadas em shoppings.
Às vezes, um Fundo Imobiliário pode distribuir um valor além dos seus lucros. Pode ser o caso da venda de um imóvel em que o Fundo não pretende comprar outro; ou um fundo que está realmente encerrando suas atividades.Essa distribuição é chamada de amortização e, para fins de imposto de renda, os valores recebidos devem ser deduzidos dos preço de aquisição na ficha de Bens e Direitos.
A assembleia é a reunião dos cotistas de um fundo imobiliário para decidir alguma questão importante para aquele FII. Pode ser a compra ou venda de um imóvel, a mudança do administrador, alteração nas estratégias do fundo, a análise de uma questão em que o gestor pode estar em conflito de interesse, etc. Ela é normalmente convocada pelo administrador, mas é possível que um grupo de cotistas que represente, pelo menos, 5% das cotas totais solicite a realização de uma assembleia. Cada cota vale um voto e muitas coisas são decididas por maioria simples. Porém algumas questões mais relevantes necessitam de um mínimo de votos, o chamado "Quórum Qualificado".
Os Fundos Imobiliários de gestão ativa buscam superar o seu benchmark. Ao superar o seu índice de referência, os gestores cobram uma taxa de performance sobre a rentabilidade acima do índice. Alguns FIIs utilizam o IFIX como benchmark.
O contrato de aluguel "build-to-suit" é aquele em que o imóvel é construído de maneira personalizada para o inquilino que vai ocupá-lo. É uma das modalidades de contrato atípicos. Por isso, normalmente tem prazo mais longo, e, caso o inquilino queira rescindir, é obrigado a pagar todos os alugueis restantes.
O contrato "Buy-to-Lease" é uma modalidade de contrato de aluguel em que o imóvel é comprado a pedido do inquilino. Como é um contrato atípico, normalmente é assinado com um prazo mais longo, como 10 ou 20 anos, e, também é frequente que não haja a possibilidade de o inquilino demandar uma revisão dos valores na justiça e, em caso de rescisão antecipada, a multa ser equivalente à totalidade dos alugueis vincendos. O tipo mais comum é o "Sale and Leaseback", onde o imóvel em questão pertencia à própria empresa que, a partir daquele momento, se torna inquilina.
É um indicador financeiro utilizado no mercado imobiliários. "capitalization rate" ou "taxa de capitalização". É o retorno percentual que representa a renda anual do imóvel sobre o seu preço de mercado. Quando um FII anuncia uma aquisição, normalmente, ele apresenta o cap rate a partir dos dados de renda esperada de locação anual que o fundo receberá e o preço que o imóvel foi adquirido.
A norma ISO 6166 ou ISIN (International Securities Identification Number) foi criada visando a estabelecer uma padronização internacional na codificação de títulos financeiros, atribuindo a cada ativo um código único de identificação. A B3 é a agência numeradora brasileira, única instituição autorizada a atribuir ISINs a títulos financeiros no Brasil. Desta forma, um FII, além do seu código de negociação (ticker), também possuiu um código ISIN.
Os contratos atípicos, conforme previstos no artigo 54-A da Lei nº 8.245/91, pode haver a previsão de que estes somente podem ser rescindidos no final do prazo originalmente acordado ou com o pagamento de multa equivalente ao saldo total remanescente de aluguéis devidos nos termos do contrato. Normalmente, é oriundo de operações estruturadas como “built-to-suit” ou “sale and leaseback”, destinadas a um locatário específico, que fica vinculado por maior período de tempo ao contrato, criando, portanto, maior previsibilidade de renda.
As cotas são as pequenas partes que compõem um Fundo Imobiliário. São exatamente aquilo que você compra ou vende quando você negocia Fundos Imobiliários na sua corretora. E porque dizemos que são a menor unidade? Porquê não é possível negociar valores menores que uma cota. A negociação deve se dar sempre em números inteiros de cota.
Quando você compra uma cota de um Fundo Imobiliário, você se torna um cotista. A partir desse momento, você começa a receber os rendimentos daquele fundo, que, normalmente, são os aluguéis dos imóveis dele. E, junto com os demais cotistas, você é um dos donos daquele FII.Além disso, você passa a ter poder de voto nas assembleias, para decidir aquilo que você acha que é o melhor para o fundo.
Também conhecida como "data-base". Os investidores que tem as cotas de um FII nessa data em custódia tem o direito de receber os rendimentos ou direitos.
É o dia seguinte da Data "Com". A partir dessa data o investidor que comprar as cotas não terá direito a receber os rendimentos ou direitos.
O desdobramento é o evento onde um fundo decide por dividir as suas cotas em cotas menores. Por exemplo: cada cota de R$ 1 mil será transformada em dez cotas de R$ 100,00. Em geral, o administrador propõe isso em Assembleia com o objetivo de melhorar a liquidez do fundo. O desdobramento, também chamado de "split", é o contrário do grupamento e não implica em nenhum ganho ou prejuízo financeiro aos cotistas.
Quando um Fundo Imobiliário vai fazer uma nova emissão de cotas, é comum que os cotistas atuais tenham a possibilidade de adquirir as cotas antes de serem disponibilizadas ao mercado. Cada um recebe direitos de subscrição na proporção das suas cotas. Uma vantagem desse mecanismo é não estar sujeito a rateio. Além disso, caso não queira exercer esse seu direito, pode vendê-lo na bolsa de valores, se permitido pelo regulamento do FII.
Indicador importante para quem investe em FIIs de recebíveis imobiliários. Duration é o prazo médio no qual o investidor irá receber o investimento feito ao adquirir um título. Quanto maior a duration, mais tempo o investidor vai levar para receber de volta o valor investido e os juros pagos pelo título. Muitas gestoras divulgam a duration da carteira do fundo em seu relatório gerencial. Quanto maior o indicador, maior o risco.
O Fundo está sujeito à regulamentação da CVM. Em 13 de julho de 2021, a CVM publicou a Resolução CVM nº 39, que regulamenta, em caráter provisório e experimental, os fundos de investimentos nas cadeias produtivas do agronegócio. Até que futura regulamentação da CVM sobre os Fiagro seja editada, o Fundo deverá observar provisoriamente a Instrução CVM 472. O FIAGRO pode investir em uma ampla variedade de ativos, tais como direitos creditórios, imóveis, valores mobiliários, ações ou cotas de sociedades, sempre no contexto das atividades integrantes da cadeia produtiva agroindustrial. A normativa atual já indica o “FIAGRO Imobiliário”. Por exemplo, podem investir em imóveis rurais e arrendar ou alienar os imóveis rurais que venham a adquirir.
Os Fundos Imobiliários realizam novas emissões de cotas para aumentar o seu patrimônio e realizar aquisições de novos imóveis (fundo de tijolo), títulos como os CRIs (fundos de recebíveis) ou cotas de outros FIIs (fundo de fundos). Os cotistas recebem os direitos de subscrição, pois tem preferência na compra dessas novas cotas.
Nem todo FII tem como objetivo comprar imóveis e alugar. Também existem os Fundos que usam o capital dos seus investidores para comprar outros Fundos Imobiliários. São os chamados Fundos de Fundos, ou FoFs, da sigla em inglês Funds of Funds. Um FoF tem um gestor que fica permanentemente monitorando o mercado de FIIs e decide quais fundos estão no melhor momento para comprar e para vender. Todo o lucro dessas vendas, além dos rendimentos mensais dos fundos em carteira são distribuídos para os cotistas do FoF.
Quando pensamos em FIIs, normalmente, a primeira ideias que nos vem à cabeça é ser sócio de um imóvel ou conjunto de imóveis. Ou seja, pensamos nos fundos conhecidos como "Fundos de Tijolo", aqueles que investem diretamente nos imóveis. Como sua renda é baseada nos alugueis desses imóveis, são normalmente associados com a ideia de mais conservadores. Eles não são o único tipo: também existem os fundos de CRIs, fundos de fundos e fundos de desenvolvimento, mas a maior parte, 71% do IFIX, é de fundos de tijolo.
O gestor de um Fundo Imobiliário é a empresa que vai tomar as principais decisões do FII. Negociar com inquilinos, estabelecer as estratégias de controle da vacância, decidir por reformas, e até comprar e vender imóveis, se o Regulamento permitir. Por causa disso, normalmente, o gestor é que escreve o relatório mensal do fundo. Caso o fundo não tenha gestor, essa função é acumulada pelo administrador.
O administrador de um Fundo Imobiliário pode propor o grupamento de cotas em Assembleia. Se aprovado, as cotas são unificadas em cotas maiores. Normalmente, isso é feito para reduzir custos e/ou aumentar a liquidez. Não há perda de direitos, pois a sua participação percentual no fundo se mantém, e nem de patrimônio, pois o valor da cota é ajustado. Exemplo: Você tem 30 cotas a R$ 100,00 e é aprovado um grupamento na proporção 10:1. Agora você tem 3 cotas a R$ 1 mil cada. Total de R$ 3 mil.
Ao contrário dos títulos de renda fixa classificados como "high yield", os high grade são títulos com menor risco de crédito. São classificados pelas agências de rating (risco) como "grau de investimento", pois tem uma probabilidade menor de ocorrência de calote e inadimplência pelos emissores desses títulos. Por oferecer um risco menor aos investidores, também tem um retorno (yield) relativamente menor do que os títulos com maior risco de crédito.
São títulos de renda fixa com um risco de crédito mais elevado e rentabilidade também mais elevada. Os títulos classificados como high yield tem maior probabilidade de ocorrência de eventos de crédito e inadimplência que os demais títulos. Os títulos que possuem notas concedidas por agências de classificação de risco (rating) também são conhecidos por "grau especulativo". Os fundos de recebíveis imobiliários, normalmente, indicam o peso desses títulos em seus relatórios gerenciais.
Antigamente, quando você queria realizar uma operação de compra ou venda na bolsa de valores, você ligava para a sua corretora e falava com um funcionário, que repassava a ordem para outro funcionário dentro do prédio da bolsa. No jargão, esses eram os brokers. Em 1997, a bolsa começou a implementar sistemas eletrônicos. E isso viabilizou que os investidores pudessem se conectar pela internet diretamente com as corretoras e com a bolsa. Ou seja, você passou a ter um broker diretamente na sua casa: um home-broker. E é por isso que esses sistemas que nos permitem operar até pelo celular são conhecidos assim
A Instrução CVM 472 (ICVM 472) contém as principais regras sobre os Fundos de Investimento Imobiliário, desde a constituição de um fundo e informações que são deverão constar no Regulamento, passando pelas normas sobre a divulgação de informações ao mercado e sobre organização de assembleias, e indo até as obrigações e direitos de cada participante.Ela foi assinada em 31/01/2008, em substituição à Instrução 205, de 1994, e já foi atualizada nove vezes, para se adequar às novas realidades que vão aparecendo conforme o mercado amadurece.
A classificação de Investidor Profissional é um degrau acima do Investidor Qualificado. Foi criada pela Instrução CVM (ICVM) 554, em 2017, mediante alteração na ICVM 539/2013. Para ser considerado um investidor profissional, é necessário ter investimentos financeiros acima de R$ 10 milhões e atestar sua condição de Investidor Profissional por escrito junto à sua corretora, ou possuir certificações para atuar como agente antônomo de investimentos, administrador de carteira, analista ou consultor de valores mobiliários.
Às vezes, vemos alguns FIIs ou Ofertas que não são para o público geral, mas sim apenas para os chamados Investidores Qualificados (IQ). Para ser classificado como IQ, há duas possibilidades: ter mais de R$ 1 milhão em investimentos e atestar por escrito junto à sua corretora à sua condição de IQ ou ter certificação como agente autônomo, administrador de carteira, analista ou consultor de valores mobiliários.A principal diferença entre FIIs exclusivos para IQ e os demais FIIs é a menor necessidade de confecção de documentos, o que torna o fundo mais ágil para fazer novas emissões, mas pode acabar por reduzir a quantidade de informações que estão disponíveis ao pequeno investidor.
As LCIs são títulos emitidos por instituições financeiras que remuneram o investidor por um prazo determinado no momento do investimento (prefixada ou pós-fixada), sendo fonte de investimentos para o setor imobiliário, pois são lastreados em créditos imobiliários. O título tem a garantida do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) e é isento de imposto de renda para pessoa física.
O leasing spread (indicador em percentual) funciona como a comparação entre o aluguel médio do novo contrato e o valor do aluguel mínimo faturado pelo contrato antigo para o mesmo espaço. No caso de um leasing spread positivo, houve incremento na receita a partir da locação.
A Lei 8.245 foi promulgada em outubro de 1991, ainda no governo Collor. Desde então, passou por algumas alterações, sendo a última delas em 2012. Como ela é a principal legislação para todos os contratos de locação, vale a pena ser estudada por aqueles que querem se aprofundar nos direitos e deveres de locadores e locatários.
Mesmo antes do Plano Real, em 1993, já tinham sido plantadas as bases para os Fundos de Investimento Imobiliários. A Lei Federal 8.668/1993 estabelece as regras principais, como a necessidade de um administrador autorizado pelo Banco Central, a fiscalização da CVM, as proteções aos cotistas, informações obrigatórias do regulamento e até a obrigatoriedade da distribuição de 95% do resultado semestral. Todas as demais normas e instruções da CVM sobre os FIIs vêm a partir dessa lei, que é leitura obrigatória para quem quer ter uma visão mais técnica sobre o mercado dos Fundos Imobiliários.
A hipoteca é uma modalidade de crédito em que o cliente oferece o seu próprio imóvel como garantia de pagamento de um empréstimo tomado em uma instituição. A remuneração paga pode ser prefixada, pós-fixada ou híbrida por meio da indexação de taxas de inflação, como o IPCA ou IGP-M. Assim como a LCI, existe a isenção do imposto de renda sobre os rendimentos para pessoa física.
A liquidação é o encerramento do Fundo Imobiliário. Ela pode se dar por decisão dos cotistas em assembleia ou o Fundo pode ter um prazo para encerramento definido em regulamento. Em qualquer que seja a situação, o administrador deve providenciar a venda de todos os ativos que o fundo tenha (como seus imóveis) e distribuir o valor da venda entre os cotistas na proporção das suas cotas. O valor apurado na venda dos ativos pode ser maior ou menor que o preço da cota. Depois da liquidação do fundo, os cotistas não têm direito a receber mais nenhum valor.
Alguns FIIs mais populares têm suas cotas negociadas milhares de vezes por dia, movimentando milhões de reais. Outros, menos conhecidos, tem apenas algumas dezenas de negócios, com poucos milhares de reais. Isso é o que se chama Liquidez: a quantidade de negócios ou o volume total negociado em um determinado período. Quanto maior a liquidez de um fundo, mais fácil para comprar, mesmo que em grande quantidade e menor o risco de não ter comprador se um dia quiser se desfazer da posição.
Compreende o valor da dívida em relação ao valor do imóvel que está em garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação que foi estruturada pela gestora/securitizadora.
O "Net Operating Income" é o resultado operacional líquido dos imóveis. É um indicador interessante para analisar a lucratividade de investimentos imobiliários. O NOI equivale a toda receita gerada pelo imóvel (ou carteira de imóveis), menos os gastos operacionais.
Informação de extrema importância para estudos de viabilidade e prever gargalos ou oportunidades no mercado imobiliário.
Quando um Fundo Imobiliário quer captar recursos (para comprar mais imóveis, por exemplo), ele pode fazer uma Oferta Pública, que fica disponível para qualquer investidor. Outra forma, é fazer uma Oferta de Esforços Restritos. Ela é exclusiva para Investidores Profissionais e pode ter uma procura de, no máximo 75 investidores. Além disso, pode receber aporte de apenas 50 investidores. Essas emissões também são conhecidas como Ofertas 476, porque são regulamentadas pela Instrução CVM 476. As principais vantagens são a menor burocracia e custos de confecção de documentos e aprovação na CVM. Além disso, não precisam seguir certos prazos, o que dá muito mais dinamismo ao fundo. Elas podem dar ou não direito de preferência aos cotistas, que podem subscrever mesmo sem serem Investidores Profissionais.
Quando um Fundo Imobiliário quer captar recursos - para comprar mais imóveis, por exemplo - ele pode fazê-lo por dois caminhos. Um deles é a Oferta de Esforços Restritos, que será apresentada a um máximo de 75 investidores e apenas 50 podem investir. Outra possibilidade é a Oferta Pública, onde o fundo, através das corretoras contratadas, recebe pedidos de qualquer investidor que tenha interesse. O Prospecto pode estabelecer alguns limitadores, como valores mínimos para aportar ou definir que apenas Investidores Qualificados participem. Por isso, é importante ler a documentação pertinente antes de tomar a decisão.
As gestoras costumam apresentar os ativos que pretendem investir em um IPO ou oferta Follow-On. O pipeline ajuda os investidores avaliarem e decidirem se a emissão proposta pelo gestor está em linha com suas expectativas.
Decisão da Assembleia que precisa ser aprovada por, no mínimo, 25% das cotas totais.
É um registro que comprova que o direito de subscrever o ativo (cota de um FII, por exemplo) foi exercido pelo seu titular. O investidor recebe o recibo que, posteriormente, após o encerramento da oferta, será convertido em cotas. Normalmente, o código do recibo de subscrição tem o final 13 e o investidor também recebe uma renda proporcional (pró-rata) fruto da aplicação do recurso que ainda não foi integralizado de forma definitiva no patrimônio do FII.
Um Fundo Imobiliário tem um funcionamento, normalmente, muito simples de acompanhar: recebe os alugueis ou outras receitas e paga algumas despesas (como taxa de administração, auditoria e taxas da bolsa). O que sobra é o chamado Resultado do fundo. E, assim como, nas empresas, a distribuição do lucro é chamada de Dividendo, a distribuição desse "lucro" do FII para os cotistas é chamada tecnicamente de Rendimento.
Os contratos típicos de aluguel permitem que seus valores sejam renegociados a qualquer momento pelas partes. Porém, três anos depois do início do contrato ou da última renegociação, caso não haja acordo, qualquer um dos lado pode ir à justiça para um Processo Revisional, para que o juiz, juntamente com um perito, defina um novo valor de aluguel compatível com os praticados pelo mercado naquele momento. Por isso, é importante saber o percentual de contratos em “período de revisional”, como se diz no jargão do mercado, pois são contratos onde pode haver uma alteração do valor a qualquer momento: para cima ou para baixo; amigável ou judicialmente.
Alguns imóveis podem ser negociados com cláusulas onde, enquanto não é gerado um nível mínimo de renda, o vendedor se compromete a reembolsar o fundo para que esse nível seja alcançado. Isso é feito para gerar uma maior previsibilidade aos cotista durante um período de maturação do investimento. Esse compromisso é válido por determinado tempo, por isso, é sempre importante acompanhar como está a renda real do imóvel, através do relatório gerencial.
O "Sale-and-LeaseBack" é um contrato de locação atípico onde uma empresa vende o seu imóvel e continua como inquilina. Com o dinheiro da venda, a empresa pode quitar suas dívidas, modernizar sua produção, fazer novos investimentos. Se a operação for bem feita, ela se torna mais lucrativa e consegue pagar com tranquilidade o aluguel.Já para quem adquire o imóvel, como um FII, tem-se a vantagem de um contrato normalmente longo (até 30 anos), com multas altíssimas em caso de rescisão antecipada e um imóvel já totalmente adaptado ao inquilino, o que pode favorecer uma renovação futura.
Securitização é o processo realizado por uma empresa (securitizadora) credenciada pelos órgãos reguladores. O processo consiste na coordenação, estruturação e emissão de títulos lastreados em direitos creditórios. Um dos títulos de securitização mais conhecidos são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Dessa forma, o processo de securitização consegue, por exemplo, transformar uma série de recebíveis imobiliários em um único título padronizado e negociável no mercado financeiro.
Instituição importante para o mercado de FIIS. É ela que recebe os créditos do tomador e os disponibiliza no mercado para os investidores, por meio da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, por exemplo. A securitizadora também é responsável pelo monitoramento e administração de toda a operação após emitidos os CRIs. Também efetua o pagamento aos investidores de juros e principal.
Quando um Fundo Imobiliários faz uma emissão de cotas, os investidores que querem participar devem comunicar seu interesse através da sua corretora (se for para exercício do direito de preferência) ou alguma corretora contratada pelo fundo (no período de oferta pública).E isso é exatamente a subscrição: o ato de informar que quer participar e quantas cotas deseja adquirir.
O administrador de um Fundo Imobiliário tem uma equipe de funcionários para que o fundo desempenhe suas atividades conforme as normas. Para isso, ele precisa receber uma remuneração pelos seus serviços: é a chamada taxa de administração. A taxa de administração é definida em regulamento e pode ser um percentual do patrimônio líquido, do valor de mercado, da receita ou da distribuição de rendimentos do fundo. E ela pode incluir outros custos, como taxa de gestão, escrituração e custódia.
A taxa de performance é uma cobrança realizada pela gestora do fundo sobre a rentabilidade excedente do benchmark (índice de referência) estabelecido no regulamento, sendo assim, uma remuneração pela boa performance do gestor. É considerada uma forma de estímulo (prêmio) para o gestor realizar um bom trabalho. Muitos FIIs tem como benchmark o IFIX ou IGP-M + spread.
A “vacância física” é o indicador que mensura o espaço não ocupado de um imóvel ou da carteira de imóveis do FII. Desta forma, quanto maior é a vacância, menor é a renda obtida com os aluguéis. A vacância financeira” é o percentual que o FII deixa de arrecadar em relação à renda potencial por conta da área vaga dos imóveis. A vacância física nem sempre é igual a vacância financeira.
O "Weighted Average of Unexpired Lease Term" indica a média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio. Indicador interessante para avaliar e comparar o prazo médio dos contratos entre vários Fundos Imobiliários.
