GLOSSÁRIO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS


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Ainda confuso com tantos termos e conceitos sobre Fundos Imobiliários? Não tem problema. Sempre que tiver dúvidas ou desejar estudar e revisar os principais termos, basta acessar o Glossário de Fundos Imobiliários do Clube FII. Conceitos relevantes sobre o tema de uma forma direta e objetiva!

A

AGE

Assembleia Geral Extraordinária

A Assembleia Geral Extraordinária é a reunião de cotistas de um Fundo Imobiliário para decidir questões que são importantes para o futuro daquele investimento. Tem que ser convocada com, no mínimo, 15 dias de antecedência.E a votação é feita considerando a quantidade de cotas que cada cotistas possui no dia da convocação. Tradicionalmente, era necessário comparecer na hora e no local marcados na convocação, mas cada vez mais administradores vêm permitindo a votação à distância.

AGO

Assembleia Geral Ordinária

A Assembleia Geral Ordinária é realizada uma vez por ano, após a divulgação das demonstrações financeiras anuais do fundo, para que seja feita a aprovação de contas. Deve ser convocada com, no mínimo, 30 dias de antecedência e a ata dessa assembleia deve ser divulgada até oito dias depois da sua realização. Também é possível que a convocação inclua outras pautas. Nesse caso, ela se torna uma AGO/E: Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária.

Allowances

Carências e descontos iniciais de um contrato de aluguel

Algumas vezes, para conseguir atrair um novo inquilino para um espaço vago, o dono do imóvel precisa conceder alguns benefícios. Esses são chamados “allowances” no jargão do mercado. Os tipos mais comuns são carências, em que o inquilino fica um determinado período de tempo inicial sem pagar aluguel, mas tem se tornado mais comuns os chamados “steps”, onde os descontos vão reduzindo ao longo de alguns meses ou até anos. Essas flexibilidades para fechar o negócio são mais comuns nos momentos em que a economia está menos aquecida. Além disso, depender da dinâmica natural de cada mercado. Por exemplo: são muito comuns em imóveis industriais, mas pouco usadas em shoppings.

Amortização

Devolução do capital social do fundo aos seus cotistas

Às vezes, um Fundo Imobiliário pode distribuir um valor além dos seus lucros. Pode ser o caso da venda de um imóvel em que o Fundo não pretende comprar outro; ou um fundo que está realmente encerrando suas atividades.Essa distribuição é chamada de amortização e, para fins de imposto de renda, os valores recebidos devem ser deduzidos dos preço de aquisição na ficha de Bens e Direitos.

Assembleia

Reunião dos cotistas de um fundo para decidir sobre algum assunto

A assembleia é a reunião dos cotistas de um fundo imobiliário para decidir alguma questão importante para aquele FII. Pode ser a compra ou venda de um imóvel, a mudança do administrador, alteração nas estratégias do fundo, a análise de uma questão em que o gestor pode estar em conflito de interesse, etc. Ela é normalmente convocada pelo administrador, mas é possível que um grupo de cotistas que represente, pelo menos, 5% das cotas totais solicite a realização de uma assembleia. Cada cota vale um voto e muitas coisas são decididas por maioria simples. Porém algumas questões mais relevantes necessitam de um mínimo de votos, o chamado "Quórum Qualificado".

B

Build to Suit

Contrato de locação em que o imóvel é construído para o inquilino

O contrato de aluguel "build-to-suit" é aquele em que o imóvel é construído de maneira personalizada para o inquilino que vai ocupá-lo. É uma das modalidades de contrato atípicos. Por isso, normalmente tem prazo mais longo, e, caso o inquilino queira rescindir, é obrigado a pagar todos os alugueis restantes.

Buy-to-Lease

Contrato de aluguel onde o imóvel é comprado a pedido do inquilino

O contrato "Buy-to-Lease" é uma modalidade de contrato de aluguel em que o imóvel é comprado a pedido do inquilino. Como é um contrato atípico, normalmente é assinado com um prazo mais longo, como 10 ou 20 anos, e, também é frequente que não haja a possibilidade de o inquilino demandar uma revisão dos valores na justiça e, em caso de rescisão antecipada, a multa ser equivalente à totalidade dos alugueis vincendos. O tipo mais comum é o "Sale and Leaseback", onde o imóvel em questão pertencia à própria empresa que, a partir daquele momento, se torna inquilina.

C

Capital Autorizado

Possibilidade que o Administrador tem de fazer uma emissão de cotas sem aprovação específica.

Cota

a menor unidade em que se divide o capital de um fundo

As cotas são as pequenas partes que compõem um Fundo Imobiliário. São exatamente aquilo que você compra ou vende quando você negocia Fundos Imobiliários na sua corretora. E porque dizemos que são a menor unidade? Porquê não é possível negociar valores menores que uma cota. A negociação deve se dar sempre em números inteiros de cota.

Cotista

Possuidor de uma cota, cada um dos donos de um fundo.

Quando você compra uma cota de um Fundo Imobiliário, você se torna um cotista. A partir desse momento, você começa a receber os rendimentos daquele fundo, que, normalmente, são os aluguéis dos imóveis dele. E, junto com os demais cotistas, você é um dos donos daquele FII.Além disso, você passa a ter poder de voto nas assembleias, para decidir aquilo que você acha que é o melhor para o fundo.

D

Desdobramento

Divisão de uma cota de maior valor em cotas de menor valor

O desdobramento é o evento onde um fundo decide por dividir as suas cotas em cotas menores. Por exemplo: cada cota de R$ 1 mil será transformada em dez cotas de R$ 100,00. Em geral, o administrador propõe isso em Assembleia com o objetivo de melhorar a liquidez do fundo. O desdobramento, também chamado de "split", é o contrário do grupamento e não implica em nenhum ganho ou prejuízo financeiro aos cotistas.

Direito de Preferência

Prioridade dos cotistas em subscrever a uma Oferta Pública

Quando um Fundo Imobiliário vai fazer uma nova emissão de cotas, é comum que os cotistas atuais tenham a possibilidade de adquirir as cotas antes de serem disponibilizadas ao mercado. Cada um recebe direitos de subscrição na proporção das suas cotas. Uma vantagem desse mecanismo é não estar sujeito a rateio. Além disso, caso não queira exercer esse seu direito, pode vendê-lo na bolsa de valores, se permitido pelo regulamento do FII.

F

Fundo de Fundos

Fundo que investe primordialmente em cotas de outros fundos

Nem todo FII tem como objetivo comprar imóveis e alugar. Também existem os Fundos que usam o capital dos seus investidores para comprar outros Fundos Imobiliários. São os chamados Fundos de Fundos, ou FoFs, da sigla em inglês Funds of Funds. Um FoF tem um gestor que fica permanentemente monitorando o mercado de FIIs e decide quais fundos estão no melhor momento para comprar e para vender. Todo o lucro dessas vendas, além dos rendimentos mensais dos fundos em carteira são distribuídos para os cotistas do FoF.

Fundo de Tijolo

Fundo que investe diretamente em imóveis

Quando pensamos em FIIs, normalmente, a primeira ideias que nos vem à cabeça é ser sócio de um imóvel ou conjunto de imóveis. Ou seja, pensamos nos fundos conhecidos como "Fundos de Tijolo", aqueles que investem diretamente nos imóveis. Como sua renda é baseada nos alugueis desses imóveis, são normalmente associados com a ideia de mais conservadores. Eles não são o único tipo: também existem os fundos de CRIs, fundos de fundos e fundos de desenvolvimento, mas a maior parte, 71% do IFIX, é de fundos de tijolo.

G

Gestor

Empresa responsável pelas decisões de cunho imobiliário de um FII

O gestor de um Fundo Imobiliário é a empresa que vai tomar as principais decisões do FII. Negociar com inquilinos, estabelecer as estratégias de controle da vacância, decidir por reformas, e até comprar e vender imóveis, se o Regulamento permitir. Por causa disso, normalmente, o gestor é que escreve o relatório mensal do fundo. Caso o fundo não tenha gestor, essa função é acumulada pelo administrador.

Grupamento

Fusão de várias cotas de menor valor em cotas de maior valor

O administrador de um Fundo Imobiliário pode propor o grupamento de cotas em Assembleia. Se aprovado, as cotas são unificadas em cotas maiores. Normalmente, isso é feito para reduzir custos e/ou aumentar a liquidez. Não há perda de direitos, pois a sua participação percentual no fundo se mantém, e nem de patrimônio, pois o valor da cota é ajustado. Exemplo: Você tem 30 cotas a R$ 100,00 e é aprovado um grupamento na proporção 10:1. Agora você tem 3 cotas a R$ 1 mil cada. Total de R$ 3 mil.

I

ICVM 472 (ICVM 472)

Principal norma sobre a criação e funcionamento dos Fundos Imobiliários

A Instrução CVM 472 (ICVM 472) contém as principais regras sobre os Fundos de Investimento Imobiliário, desde a constituição de um fundo e informações que são deverão constar no Regulamento, passando pelas normas sobre a divulgação de informações ao mercado e sobre organização de assembleias, e indo até as obrigações e direitos de cada participante.Ela foi assinada em 31/01/2008, em substituição à Instrução 205, de 1994, e já foi atualizada nove vezes, para se adequar às novas realidades que vão aparecendo conforme o mercado amadurece.

Investidor Profissional

Aquele que tem mais de R$ 10 milhões ou alguma das certificações específicas.

Investidor Qualificado

Aquele que tem mais de R$ 1 milhão ou alguma das certificações específicas.

L

Lei 8.245/1991

Lei que rege todos os contratos de aluguel

A Lei 8.245 foi promulgada em outubro de 1991, ainda no governo Collor. Desde então, passou por algumas alterações, sendo a última delas em 2012. Como ela é a principal legislação para todos os contratos de locação, vale a pena ser estudada por aqueles que querem se aprofundar nos direitos e deveres de locadores e locatários.

Lei 8.668/1993

Lei que criou dos Fundos Imobiliários

Mesmo antes do Plano Real, em 1993, já tinham sido plantadas as bases para os Fundos de Investimento Imobiliários. A Lei Federal 8.668/1993 estabelece as regras principais, como a necessidade de um administrador autorizado pelo Banco Central, a fiscalização da CVM, as proteções aos cotistas, informações obrigatórias do regulamento e até a obrigatoriedade da distribuição de 95% do resultado semestral. Todas as demais normas e instruções da CVM sobre os FIIs vêm a partir dessa lei, que é leitura obrigatória para quem quer ter uma visão mais técnica sobre o mercado dos Fundos Imobiliários.

Liquidação

Venda de todos os ativos de um fundo e distribuição do valor aos cotistas

A liquidação é o encerramento do Fundo Imobiliário. Ela pode se dar por decisão dos cotistas em assembleia ou o Fundo pode ter um prazo para encerramento definido em regulamento. Em qualquer que seja a situação, o administrador deve providenciar a venda de todos os ativos que o fundo tenha (como seus imóveis) e distribuir o valor da venda entre os cotistas na proporção das suas cotas. O valor apurado na venda dos ativos pode ser maior ou menor que o preço da cota. Depois da liquidação do fundo, os cotistas não têm direito a receber mais nenhum valor.

O

Oferta de Esforços Restritos

Oferta feita a, no máximo, 75 investidores

Quando um Fundo Imobiliário quer captar recursos (para comprar mais imóveis, por exemplo), ele pode fazer uma Oferta Pública, que fica disponível para qualquer investidor. Outra forma, é fazer uma Oferta de Esforços Restritos. Ela é exclusiva para Investidores Profissionais e pode ter uma procura de, no máximo 75 investidores. Além disso, pode receber aporte de apenas 50 investidores. Essas emissões também são conhecidas como Ofertas 476, porque são regulamentadas pela Instrução CVM 476. As principais vantagens são a menor burocracia e custos de confecção de documentos e aprovação na CVM. Além disso, não precisam seguir certos prazos, o que dá muito mais dinamismo ao fundo. Elas podem dar ou não direito de preferência aos cotistas, que podem subscrever mesmo sem serem Investidores Profissionais.

Ofertas Públicas

Oferta de cotas aberta a qualquer investidor

Quando um Fundo Imobiliário quer captar recursos - para comprar mais imóveis, por exemplo - ele pode fazê-lo por dois caminhos. Um deles é a Oferta de Esforços Restritos, que será apresentada a um máximo de 75 investidores e apenas 50 podem investir. Outra possibilidade é a Oferta Pública, onde o fundo, através das corretoras contratadas, recebe pedidos de qualquer investidor que tenha interesse. O Prospecto pode estabelecer alguns limitadores, como valores mínimos para aportar ou definir que apenas Investidores Qualificados participem. Por isso, é importante ler a documentação pertinente antes de tomar a decisão.

Q

Quorum Qualificado

Decisão da Assembleia que precisa ser aprovada por, no mínimo, 25% das cotas totais.

R

Rendimento

Distribuição dos “lucros” do fundo aos seus cotistas

Um Fundo Imobiliário tem um funcionamento, normalmente, muito simples de acompanhar: recebe os alugueis ou outras receitas e paga algumas despesas (como taxa de administração, auditoria e taxas da bolsa). O que sobra é o chamado Resultado do fundo. E, assim como, nas empresas, a distribuição do lucro é chamada de Dividendo, a distribuição desse "lucro" do FII para os cotistas é chamada tecnicamente de Rendimento.

Revisionais

Renegociações que podem ocorrer a cada três anos

Os contratos típicos de aluguel permitem que seus valores sejam renegociados a qualquer momento pelas partes. Porém, três anos depois do início do contrato ou da última renegociação, caso não haja acordo, qualquer um dos lado pode ir à justiça para um Processo Revisional, para que o juiz, juntamente com um perito, defina um novo valor de aluguel compatível com os praticados pelo mercado naquele momento. Por isso, é importante saber o percentual de contratos em “período de revisional”, como se diz no jargão do mercado, pois são contratos onde pode haver uma alteração do valor a qualquer momento: para cima ou para baixo; amigável ou judicialmente.

RMG

Renda Mensal Garantida

Alguns imóveis podem ser negociados com cláusulas onde, enquanto não é gerado um nível mínimo de renda, o vendedor se compromete a reembolsar o fundo para que esse nível seja alcançado. Isso é feito para gerar uma maior previsibilidade aos cotista durante um período de maturação do investimento. Esse compromisso é válido por determinado tempo, por isso, é sempre importante acompanhar como está a renda real do imóvel, através do relatório gerencial.

S

Subscrição

Manifestação do interesse em participar da Oferta Pública

Quando um Fundo Imobiliários faz uma emissão de cotas, os investidores que querem participar devem comunicar seu interesse através da sua corretora (se for para exercício do direito de preferência) ou alguma corretora contratada pelo fundo (no período de oferta pública).E isso é exatamente a subscrição: o ato de informar que quer participar e quantas cotas deseja adquirir.

T

Taxa de Administração

Remuneração do Administrador de um FII

O administrador de um Fundo Imobiliário tem uma equipe de funcionários para que o fundo desempenhe suas atividades conforme as normas. Para isso, ele precisa receber uma remuneração pelos seus serviços: é a chamada taxa de administração. A taxa de administração é definida em regulamento e pode ser um percentual do patrimônio líquido, do valor de mercado, da receita ou da distribuição de rendimentos do fundo. E ela pode incluir outros custos, como taxa de gestão, escrituração e custódia.


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