Neste artigo, pretendo apresentar minha visão sobre o tema - como investidor que aprecia bastante esse tipo de fundo - e apresentar as principais características dos fundos de gestão passiva, mas olhando do ponto de vista do investidor e com isso, rebatendo os argumentos mais comuns “pró-mercado”.

Com a melhora dos dados da pandemia no Brasil, o término das medidas de distanciamento social e o avanço da vacinação, era de se esperar uma melhora no mercado de fundos imobiliários (FIIs), principalmente nos fundos de tijolo - aqueles que investem majoritariamente direto no ativo imobiliário real. Isto porque os fundos imobiliários de tijolo sofreram um baque relevante desde o começo das restrições, já que, por óbvio, suas operações foram impactadas, o que foi refletido em uma onda de inadimplências de locatários, concessão de descontos, vacância e diminuição significativa das receitas variáveis atreladas às vendas. Este impacto operacional é sentido instantaneamente nas receitas – e nos rendimentos pagos por estes fundos – o que contribui para uma queda nas cotas listadas em bolsa, uma vez que o mercado busca equilibrar o yield pago. Ou seja, como o investidor está obtendo menos renda, ele está disposto a pagar menos até que a relação de retorno e preço pago seja mais adequada.

A carteira do IFIX, Índice de Fundos Imobiliários, sofreu mais um rebalanceamento em janeiro de 2022, conforme acontece a cada quadrimestre do ano. Nos rebalanceamentos, a composição da carteira é realizada com base no valor de mercado dos Fundos Imobiliários elegíveis, de forma que os FIIs com um maior valor de mercado acabam possuindo um maior peso no índice. Como a performance e o crescimento dos FIIs determinam a composição da carteira do IFIX, atualmente o índice possui um perfil de risco muito diferente frente ao período pré-pandêmico em 2019, e ainda mais destoante quando comparado a uma janela mais longa de tempo.

Recentemente, fazendo um atendimento particular a uma investidora, ela me perguntou o que diferencia um CRI High Grade de um High Yield. É uma pergunta bastante comum, então eu já comecei com a explicação clássica: que os papéis High Grade têm uma classificação de risco melhor, com maiores níveis de garantia, com contratos mais sólidos, imóveis de tipologi-as e localizações mais líquidas; já os CRIs High Yield são apoiados em operações menos tradi-cionais, com maior nível de risco, garantias menos robustas, etc.

Nos últimos dias, o fundo TRX Real Estate (TRXF11) informou a mercado a venda do seu imóvel mais antigo: o galpão localizado na cidade do Rio de Janeiro, que estava locado à Camil Alimentos. Alguns elogiaram a operação, por ter evitado custos de vacância; alguns criticaram pelo valor da venda. Então, vamos aqui trazer algumas informações e observar os detalhes que passaram despercebidos por muita gente.

Nos últimos anos, o mercado de Fundos Imobiliários viu um crescimento importante do segmento de recebíveis. Os chamados Fundos de CRI são a categoria mais relevante hoje do IFIX, sendo responsável por mais de 38% do IFIX. Um dos argumentos utilizados pelos defensores dessa classe de ativos é que, pelo fato de CRI ser um ativo de renda fixa, os FIIs desse segmento seriam também uma operação de renda fixa o que, por natureza, tem menos risco que uma ativo de renda variável.

No nosso último artigo, conversamos sobre o fato de que vários fundos imobiliários estão negociando abaixo de seu valor patrimonial. Inicialmente, pode parecer uma boa notícia, já que isso significaria que você pode indiretamente comprar imóveis abaixo do valor “verdadeiro” deles. Mas também apontamos um dos riscos mais importantes de se usar esse valor de maneira cega: o fato de que os imóveis são avaliados anualmente, o que implica, principalmente neste fim de ano, estar usando uma informação no auge da sua defasagem.

No mundo dos fundos imobiliários, vemos vários ativos negociando abaixo do seu valor patrimonial. Mensalmente, até o dia 15, os FIIs divulgam o Informe Mensal, que, entre várias informações, apresenta o valor patrimonial (VP) do fundo no fechamento do mês anterior. E é muito comum vermos investidores que usam essa informação para decidir o melhor momento para compra ou vender, preferindo comprar fundos que estão abaixo do seu valor patrimonial e vendê-los quando ultrapassam esse patamar. A lógica por trás desse raciocínio é de que o VP representaria algum tipo de valor “verdadeiro” do ativo, então se o valor de mercado estiver abaixo desse patamar, o ativo está descontado; se estiver acima, está caro.

Você já parou para pensar que a localização pode ser o principal fator de decisão no momento de escolher um imóvel ou terreno, seja o objetivo final para uso próprio ou para investimento?

Imóvel é item essencial, sempre foi e sempre será. Do primeiro ao último dia de nossas vidas, precisamos da proteção de uma casa. Desde o tempo das cavernas até o último dia do ser humano na Terra, ou em qualquer outro planeta, precisamos da proteção dos imóveis, seja para dormir, trabalhar, estudar, produzir alimentos, consumi-los, nos hospedarmos em viagens, fazer compras, fazer estoques... Precisamos diariamente dos imóveis, água e alimentos. E agora sabemos que além de essenciais, também são o melhor investimento!

O compromisso com a sustentabilidade está se tornando absoluto em todas as indústrias, e não é diferente para os escritórios. As mais diversas empresas já se comprometeram a zerar as emissões de carbono até 2050 (prazo em que os especialistas indicam como limite para zerar as emissões e evitar efeitos piores ao clima), com muitas delas colocando metas ousadas já para 2030. O tema, na verdade, não é novo. O Google, por exemplo, se diz neutro em emissões de carbono desde 2007.

Quando se fala em investimentos, a primeira coisa que os especialistas em finanças recomendam é gastar menos para poupar e sobrar dinheiro para investir. Um tanto óbvio, mas que as pessoas simplesmente têm dificuldade em fazer. Da mesma maneira, sabe-se o que se deve fazer para emagrecer. Ainda assim, são poucos os que têm determinação para tal. Se as pessoas têm consciência do que deve ser feito para economizar e investir, por que então é difícil sobrar dinheiro ao final do mês?

O mercado logístico segue como uma das principais promessas para investimentos imobiliários em 2021, tanto pelo seu perfil de risco, quanto pelo potencial de valorização de médio e longo prazo. Muito se tem falado sobre a resiliência do setor e de como o e-commerce tem sustentado a diminuição da vacância a níveis históricos. Entretanto, é importante diferenciar as opções de investimentos disponíveis no mercado, em especial, compreendendo quais os ativos de fato vão se beneficiar de tal tendência secular, ou do crescimento observado a longo prazo, apresentando menor risco de vacância e potencial de valorização.

A lógica do investimento em ativos do segmento imobiliário para renda é simples: compra-se a perspectiva de receber futuramente aluguéis ou, no caso de fundos imobiliários, dividendos. Ao fazer uma análise menos comprometida, a promessa de altos retornos iniciais pode ser muito atraente para a decisão do investidor sobre o aporte de seus recursos. Porém, para evitar a surpresa desagradável de ter uma perda relevante no futuro, é preciso ter em mente quais são os motivos que explicam esses rendimentos acima da média e se eles serão sustentáveis ao longo do tempo.

Você deve estar perguntando a razão de eu estar escrevendo sobre Fundos de Investimento em Participações num blog dedicado ao mundo dos Fundos Imobiliários. A resposta é simples. O mesmo motivo que fez os investidores historicamente buscarem os FIIs, solidez e rentabilidade, deveria fazê-los abrir os olhos para essa classe de ativos, que tem começado a crescer e a atrair o interesse crescente de investidores que buscam alternativas de diversificação da carteira com retornos potenciais atrativos.

No ano de 2020, o CDI acumulou 2,8%, o IPCA registrou 4,5% e o IGPM saltou 23,1%. No passado, se medido contra o IGP-M, o CDI já havia produzido juro real negativo em 2019, e também em 2002, quando o dólar avançou bastante pela incerteza acerca do governo do PT que se avizinhava. Porém, há dois ineditismos no comportamento dos indexadores em 2020, quais sejam: (i) o CDI perfazendo juros reais negativos contra o IPCA, e (ii) uma diferença de quase 20 pontos percentuais entre as leituras do IGP-M e do IPCA (como referência, em 2002 a diferença foi de aproximadamente 13 pontos percentuais).

No quarto trimestre de 2020, o mercado brasileiro de condomínios logísticos (classes A+, A e B) registrou um saldo positivo de locações, o que impactou significativamente no balanço entre entradas e saídas de inquilinos, segundo monitoramento da plataforma de pesquisa imobiliária SiiLA Brasil. Nos 16 estados do país monitorados pela plataforma, 672.589 m² foram ocupados a mais do que o total de devoluções (absorção líquida), entre outubro e dezembro.

Mario Quintana é muitas vezes lembrado pelo seu poema Cuide de seu Jardim. O texto é utilizado como referência para sugerir que, às vezes, é mais eficiente cuidarmos de nosso jardim do que correr atrás das borboletas, que naturalmente viriam ao jardim se lá houvesse flores. Fazendo um paralelo com o mercado imobiliário, é difícil imaginar que não seja necessário fazer ambos: cuidar do jardim e correr atrás das borboletas.

O segmento residencial nos EUA é subdividido em 3 categorias: multi-family, single-family e manufactured home. A primeira categoria é muito similar a prédios, são diversos apartamentos e cada um locado para uma família ou grupo de amigos/estudantes; a segunda é composta por casas construídas no próprio site e locadas para uma única família; e a terceira (MH) trata-se de casas pré-fabricadas, montadas nas próprias fábricas e entregues via caminhão no local de destino. As casas ficam localizadas dentro de condomínios com ampla infraestrutura de academia, lagos, piscinas, etc.

De janeiro a setembro, mais de 900 mil m² de condomínios logísticos de classes A+ e A no Estado de São Paulo receberam novos inquilinos, segundo a plataforma de pesquisa imobiliária SiiLA Brasil. Este desempenho é superior ao do mesmo período de 2019, quando a absorção bruta somou 741.690 mil m² ao longo do 1º, 2º e 3º trimestres. Somente no terceiro trimestre de 2020, 310.592 m² de galpões de alto padrão foram ocupados por novos locatários no Estado, um crescimento de 51,2% quando comparado com o 3º trimestre de 2019.

Apesar da recente recuperação do Ibovespa nos últimos dias, o índice ainda sofre para se fixar acima da marca de 100 mil pontos. Enquanto isso, os fundos imobiliários têm apresentado uma recuperação mais rápida e um futuro mais promissor. Não há como negar que os impactos causados pela pandemia de covid-19 foram grandes e que determinados FIIs ainda sofram com as oscilações do mercado, mas a retomada está sendo muito mais vigorosa do que em outros tipos de investimentos.

Os fundos imobiliários normalmente são divididos em dois grandes grupos: fundos de tijolo e fundos de papel. Dentre os fundos de tijolo, há alguns com mandato de desenvolvimento, mas a maioria dos veículos detêm imóveis prontos com geração de renda de aluguel – é precisamente esta receita de aluguel que remunera o cotista via distribuições mensais.

Os índices da bolsa funcionam como um termômetro para o mercado de investimento, pois medem o desempenho de um conjunto de ativos. Esse conjunto de ativos formam uma carteira teórica. O valor real do índice da carteira teórica é o valor de mercado dos ativos negociados na bolsa de valores.

Facebook aluga 70 mil m² em um prédio corporativo em Manhattan e coloca em xeque a narrativa do “Home Office permanente”.

O momento particular pelo qual passamos atualmente afeta a todos de maneiras distintas e de acordo com nossas particularidades. O distanciamento social causado pela COVID19, principalmente nas grandes capitais do país, tem afetado a forma como as pessoas se relacionam no trabalho, lazer, entre outros aspectos. Além desta mudança abrupta nas relações com o mundo exterior, dentro de nossas próprias casas há uma alteração importante da rotina familiar com, por exemplo, o fechamento de escolas e ausência de prestadores de serviço que habitualmente contribuiam para a rotina familiar.

Neste artigo eu vou ensinar como analisar desconto em Fundos Imobiliários baseado no Caixa existente.
Em Abril, eu cheguei a escrever uma anomalia que era nítida no mercado de Fiis, com relação ao Fundo Imobiliário QAGR11. Naquela época chegamos a um ponto em que o Fundo valia menos que a sua posição em Caixa.

O efeito negativo do COVID-19 no mercado de fundos imobiliários foi inédito. Quedas de mais de 5% em um dia e drawdown (quedas do pico até o vale) de mais de 30% em 2020. O fechamento de shopping centers, varejo de rua e escritórios também foi inédito e a paralisação das atividades gerou significativo aumento de inadimplência em aluguéis e inúmeras renegociações nos contratos de locação.

Há cerca de 5 anos, o cenário dos prédios corporativos de alto padrão não era o dos mais animadores. Havia muito espaço desocupado, o que, em termos do mercado, se resume em alta taxa de vacância. Já em meados de 2016, nas principais regiões comerciais de São Paulo, cerca de 23% de todos os m² disponíveis, estavam vazios, segundo informações da SiiLA Brasil (Sistema de Informação Imobiliária Latino Americano).

Empresas com atuação no setor de Petróleo e Gás são as que mais demandam espaços de escritórios na cidade do Rio de Janeiro. Se olharmos apenas os empreendimentos de alto padrão (A+ e A), esta predominância fica ainda mais evidente. De acordo com a plataforma de pesquisa SiiLA Brasil (Sistema de Informação Imobiliária da América Latina) do total de lajes de alto padrão disponíveis na cidade, o setor é responsável por locar 28,80% , isso no primeiro trimestre de 2020.

Não é de hoje que a arquitetura e as características dos espaços corporativos refletem o contexto social e econômico de sua época. Quando olhamos para o final do século XIX com a disseminação do Taylorismo, podemos observar como os espaços corporativos eram estruturados para refletir a busca pela otimização de processos e as segregações hierárquicas que acompanhavam esse modelo.

Nas últimas semanas, fomos acessados por diversos investidores a respeito dos REITs (Real Estate Investment Trust) nos EUA, veículo equivalente aos FIIs no Brasil. A forte queda dos REITs, que atingiu 35% neste ano, a apreciação do Dólar frente às demais moedas, o baixo patamar de juros nos EUA e mundo, e outros fatores foram os motivadores desse interesse. Decidimos escrever esse artigo para apresentar, em linhas gerais, o mercado norte-americano de REITs e o seu momento atual.

Outro dia me perguntaram se eu achava se este era um bom momento para investir em FIIs.
A minha resposta veio em uma única imagem retirada da minha assinatura no ClubeFii e que se refere aos rendimentos do Fundo ABCP11, o Fundo que detém o principal shopping de Santo André.

Minha visão atual com relação aos Fundos imobiliários é que precisamos ser conservadores ao extremo. Não sabemos a extensão dos danos do COVID-19 às nossas vidas e ao modo de viver no futuro, logo precisamos nos proteger.

Hoje eu gostaria de falar para vocês de como eu, particularmente, ganho dinheiro com Fundos Imobiliários.
O método é tão simples que cabe em apenas uma linha.
“Compre barato e acumule o máximo de cotas ou de renda que conseguir”
Muitas vezes, fazer o simples é o melhor. E nesse caso, estamos em uma posição muito favorável para fazer o simples.

Os investidores de Fundos Imobiliários, após um alta expressiva em 2019 de 35,9%, já sentiram a correção no IFIX desde o começo de 2020. O fato é que fechamos o ano de 2019 em 3.198 pontos com uma alta “fora do padrão” de 10,77% somente em dezembro. Dos analistas que havia conversado, logo no começo desse ano, todos concordavam que esse rally de alta extra de dezembro poderia ser corrido em algum momento. Isso começou a ocorrer logo em janeiro/2020. Antes do "efeito coronavírus", ao calcular a rentabilidade do IFIX até a sexta de carnaval, tínhamos um IFIX em queda de 5,63%.

Que ano! 2019 foi um ano histórico e marcou época para os Fundos Imobiliários (FIIs). Mesmo com a taxa de juros nos patamares atuais, não imaginava que chegaríamos ao nível a que chegamos de forma tão rápida.

Vamos falar hoje sobre juros/renda fixa e ativos imobiliários, duas classes de ativos inversamente correlacionadas. Quando juros sobe, os ativos imobiliários caem e vice-versa.

No Clube FII, prestamos serviços para investidores individuais (pessoa física) que buscam informações, análises e ferramentas para a melhor tomada de decisão em investimentos imobiliários. Esses investidores, em sua grande maioria, já investem ou já investiram em imóveis como salas comerciais, apartamentos e terrenos.
Mesmo aqueles que já investem em imóveis via FIIs também tendem a focar nas lajes corporativas e em empreendimentos que costumam frequentar com certa frequência. Realmente, investir em uma laje corporativa ou em um shopping center é algo mais “concreto”, intuitivo e faz parte do nosso cotidiano.

Em seu segundo artigo publicado em nosso blog, Julia Botelho dá sequência ao seu primeiro artigo em como você pode analisar um FII, sob a perspectiva do tijolo, desta vez com foco em FIIs de monoativos.

Na última terça-feira, dia 10 de setembro, foi realizada a Assembleia Geral Extraordinária do Fundo Imobiliário BC Fund (BRCR11). O objetivo da assembleia era decidir pela 6ª emissão de cotas. Nathan Octavio tira as principais dúvidas do que ocorreu nesta AGE e sobre a oferta em pauta neste artigo

Na noite do último dia 26, o Fundo Imobiliário BC Fund (BRCR11), convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para decidir sobre a realização da 6ª emissão de cotas. Nathan Octavio tira as principais dúvidas sobre esta AGE e a oferta em pauta neste artigo

A frase acima surge da provocação que queremos fazer a você, investidor. Entendemos que uma maneira de se expor ao mercado imobiliário de forma eficiente e segura é combinar investimentos em imóveis (tijolo) e papel/CRI (renda fixa) - opções de investimento diferentes, mas complementares, algo essencial especialmente num país tão instável como o Brasil.

Em seu primeiro artigo publicado em nosso blog, Julia Botelho dá a sua opinião em como você pode analisar um FII, sob a perspectiva do tijolo.

Esse artigo é um pouco diferente. Otuki descreve sua trajetória no site e como o Clube FII ensinou e reforçou algumas lições como investidor fruto dessa integração (debate de ideias) diferenciada que existe no mercado de Fundos Imobiliários e também cita números que ilustram bem o crescimento expressivo dos FIIs e também faz um convite especial para todos participarem do FÓRUM GRI CLUB FUNDOS IMOBILIÁRIOS!.

A fulminante queda do XPCM11, ocorrida nos dias 10, 11 e 12 de julho de 2019 por conta do anúncio da saída da Petrobras, derrubou a cotação do fundo, levando-a de R$ 100,00 para menos de R$ 53,00 (e ainda pode cair mais) e causando polvorosa agitação nos fóruns do Clube FII.

Dias atrás, estávamos estruturando uma apresentação aos clientes de um escritório de agentes autônomos (AAI) sobre os temas: (i) “porquê” investir em Fundos Imobiliários (FIIs); e (ii) como “surfar” cada momento do ciclo imobiliário. Um comparativo entre FIIs e Imóvel Físico, com as vantagens e desvantagens de cada modalidade, estava presente em um dos slides, e é especificamente um dos pontos ali abordados que vamos explorar nesse artigo: a desvantagem de FIIs do ponto de vista da marcação a mercado.

O crédito imobiliário decorrente de financiamento residencial representa uma expressiva parcela do balanço dos bancos brasileiros. Caraterizado por prazos longos e a chamada garantia real, que é o próprio imóvel, atualmente está entre as modalidades de crédito com menor taxa de inadimplência do mercado. Mas nem sempre foi assim. Os números de inadimplência caíram drasticamente após a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel em 1997, dado ao bom funcionamento da execução extrajudicial da garantia imobiliária que este mecanismo passou a oferecer.

Em praticamente 100% dos encontros que temos com investidores, analistas e jornalistas, uma em cada três questões que recebemos está relacionada aos impactos que o crescimento do comércio eletrônico – e consequentes mudanças nos hábitos de consumo dos indivíduos – têm e terão na indústria de shopping centers no Brasil e no mundo.

Vivemos uma fase de transição no país, com um novo governo de tendência mais liberal no plano econômico. Com uma possível redução do tamanho do Estado, é fundamental para o desenvolvimento do país criar regras e segurança jurídica em todos os setores, para o crescimento do mercado de capitais brasileiro, gerando, assim, confiança e novos investimentos.

Uma dúvida muito recorrente entro os investidores iniciantes em fundos imobiliários é sobre a alocação nos fundos de fundos ou “FOFs” (Fund of Funds). Quais as possíveis vantagens em investir em um FOF? Os fundos de fundos que investem em cotas de FIIs são uma alternativa para investidores com poucos recursos e que desejam uma grande diversificação. É necessário entender que esse tipo de fundo é um importante veículo de investimentos para determinados perfis e que podem compor a carteira dos investidores mais experientes e qualificados em muitas situações.

O gestor tem que demonstrar que realmente realiza uma gestão ativa e performa no longo prazo acima do seu benchmark. Caso não performe ou não comunique de forma objetiva suas estratégias é melhor o investidor avaliar de forma cuidadosa a manutenção desse fundo em sua carteira.

Bate-papo e informação sobre investimentos em imóveis nos EUA, sob a perspectiva de alocação de recursos, risco/retorno e diversificação.

O grande sonho das pessoas é conquistar a tão falada “independência financeira”. É possível viver de renda investindo em fundos imobiliários?

O grande questionamento da humanidade, apesar de não termos uma resposta filosófica para o ser, o artigo teoriza neste sentido sobre a situação do mercado imobiliário brasileiro.

Chegamos a marca de 230 mil investidores de Fundos Imobiliários em fevereiro, um crescimento de mais de duas vezes o número de investidores de um ano atrás. A dúvida é, devemos ou não comemorar?

Neste artigo iremos descrever o conceito de Custo de Reposição, para exemplificar, usaremos este método para descrever a nossa projeção para a região da Faria Lima na cidade de São Paulo.

Neste artigo iremos descrever o paralelo entre o investimento em imóvel físico e o Fundo Imobiliário (FII). A ideia é contrastar as principais diferenças entre ambos, principalmente sob o ponto de vista de diversificação e geração de caixa do portfólio.

O mercado imobiliário tem um ciclo próprio, que se repete em várias partes do mundo, década após década, de forma previsível; por isso conhecê-lo e interpretá-lo é tão importante para se poder investir e ser bem sucedido.

Daniel Malheiros em seu primeiro artigo analisa o tamanho e evolução do nosso mercado. No Brasil, a indústria de FIIs ainda está engatinhando, representa pouco mais de 1% do total dos R$ 4,5 trilhões da indústria de fundos de investimentos.

Nesses 25 anos, o quanto ele evoluiu? Qual é o tamanho atual do nosso mercado? Atualmente existem 400 fundos imobiliários, com um patrimônio total de quase R$ 80 bilhões...

“Quantos FIIs devo ter na minha carteira?”. E isso dispara uma chuva de respostas com os mais variados números. Cada estudo vai fazer um recorte específico para olhar essa questão sob uma certa perspectiva; neste artigo iremos analisar esta questão para verificar se existe um número específico de FIIs.

Fundos Imobiliários são alternativa à Renda Fixa? Umas das dúvidas mais frequentes que fazem é se os Fundos Imobiliários são uma boa alternativa ao investimento de renda fixa. Conforme as taxas de juros caem, mais e mais pessoas vão procurando maneiras diferentes de rentabilizar seu patrimônio.

Como o investidor pode estimar um “retorno mínimo exigido” que vai receber de dividendos ao comprar cotas de um FII. O spread (prêmio) entre a taxa anual paga no título Tesouro IPCA+ de longo prazo e DY anual esperado de um fundo imobiliários é um bom ponto de partida.

Será que, realmente, um Título Público é menos arriscado do que um FII? Quero propor uma abordagem diferente para demonstrar um aspecto que muitos investidores não se dão conta. Você deve analisar e entender os dois principais tipos de riscos que está exposto ao comprar um ativo.

Como podemos comparar Fundos Imobiliários com investimento em Tesouro Direto? Quais títulos do governo podem se assemelhar aos FIIs?

O Fundo Imobiliário é uma classe de ativo com características diferenciadas pois, apesar de ser classificado como renda variável, possui um fluxo regular de rendimentos o que, muitas vezes, pode confundir o investidor.

Investir em imóveis via Fundos Imobiliários é mais rentável do que comprar uma sala comercial ou um imóvel residencial com o objetivo de obter renda recorrente.

Se você ainda não ouviu falar, Fundos Imobiliários, ou FIIs, é uma forma de investir em imóveis via mercado financeiro.