FIIs mais descontados pelo Caixa
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Daniel Isaac Nigri (dicadehoje)
Daniel Isaac Nigri (dicadehoje)
Neste artigo eu vou ensinar como analisar desconto em Fundos Imobiliários baseado no Caixa existente. Normalmente veremos essas oportunidades apenas em períodos de crise.
Em Abril, eu cheguei a escrever uma anomalia que era nítida no mercado de Fiis, com relação ao Fundo Imobiliário QAGR11. Naquela época chegamos a um ponto em que o Fundo valia menos que a sua posição em Caixa.
Isto significa que se o Fundo distribuísse como amortização todo o valor em Caixa, iria devolver aos cotistas um valor maior que a cota era negociada naquele momento em mercado. E ainda tinha alguns imóveis com contrato que viriam “de graça”.
Então, eu cheguei a pedir para o pessoal Clube FII que seria interessante se tivéssemos acesso na aba radar – profiles a possibilidade de avaliarmos os Fiis pela sua posição em Caixa. Agora, essa novidade está disponível e vou escrever sobre ela.
O Processo de análise:
Passo 1 – Caixa / Valor de Mercado
Para analisar os descontos existentes em Fundos imobiliários baseado no Caixa eu começo na comparação do Caixa com o Valor de mercado.
Na imagem abaixo do profile público (os assinantes do ClubeFii podem acessar) criado no Clube FII chamado ''Caixa - Dica de Hoje'', vemos essa relação em todos os Fiis que compõem o IFIX.
Todos os Fiis da imagem acima merecem ser estudados, mas principalmente os 3 primeiros: o QAGR11, o HSML11 e o HABT11 que possuem posição em Caixa superior a 40% do Fundo.
Prosseguindo nosso processo de análise ainda precisamos seguir mais dois passos importantes. Vocês verão que apenas ter Caixa não é suficiente, pode inclusive ser ruim.
Passo 2 – Rendimentos Constantes
O segundo passo é importante para ver se o Fundo tem distribuído rendimentos compatíveis com a média dos Fundos do setor, e este ponto é fundamental por dois motivos:
1. Vamos imaginar um Fundo que não tenha inquilino algum. Este fundo pode ter uma grande posição em Caixa, mas o mercado vai precificar que ele irá utilizar esse Caixa não para crescer seu patrimônio imobiliário, mas sim para pagar despesas imobiliárias e do Fundo.
2. se os rendimentos estão normais com uma grande posição em Caixa, podemos ter um crescimento desses valores quando o dinheiro em Caixa for alocado em novos imóveis ou outros ativos imobiliários.
Dos 3 fundos com Caixa superior a 40% de Caixa frente ao valor de mercado vemos que os dois primeiros possuem rendimentos baixos nos últimos 3 meses. Rendimentos menores que 1,5%.
O QAGR11 é explicado pela baixa alocação de recursos em ativos imobiliários desde o IPO. Já o HSML11 tem relação com a pandemia do COVID-19 que fechou os shoppings. O Fundo tem dinheiro em Caixa, mas prefere não alocar os recursos com a indefinição sobre o futuro de shoppings. Afinal – “CASH IS KING”.
O terceiro lugar que é o Fundo Habitat – HABT11 - tem um rendimento interessante para um fundo com grande posição em Caixa. 2,01% em 3 meses e 4,92% em 6 meses. Eu teria uma preferência natural a ele neste quesito.
Passo 3 – Preço / Valor Patrimonial menor que 1
Neste terceiro passo o ideal é estarmos cientes que dinheiro é dinheiro. Logo, R$ 100 milhões em Caixa valem R$ 100 milhões. Não tem motivo para investir em um fundo com ágio ou deságio se ele tivesse apenas dinheiro em Caixa e nenhum ativo imobiliário.
Então o que vamos trabalhar aqui é que o dinheiro em Caixa Total não merece ágio nem deságio. Vamos abater o dinheiro em Caixa e calcular o real preço / valor patrimonial apenas dos ativos imobiliários.
Vamos utilizar neste exemplo o QAGR11 que possui P/VPA de 0,89x, ou seja um deságio de 11% frente ao valor patrimonial e depois vamos usar o SDIL11 que possui hoje um ágio de 12% com indicador P/VPA de 1,12x.
Exemplo 1 – QAGR11
Valor de Mercado – R$ 432 milhões
Caixa Total – R$ 416,7 milhões
Logo,
Ativos Imobiliários = R$ 15,3 milhões pelo valor de mercado.
No último informe mensal de 31/05/2020, o valor dos ativos imobiliários do Fundo QAGR11 estavam avaliados a R$ 68 milhões. Clique aqui e veja o último informe mensal.
Mas, nem sempre uma grande posição em Caixa é positivo para um Fii e por isso vamos analisar o segundo exemplo. O do SDIL11.
Exemplo 2 - SDIL11
Valor de Mercado – R$ 512 milhões
Caixa Total – R$ 146,5 milhões
Logo,
Ativos imobiliários = R$ 365,5 milhões (pelo valor de mercado).
No último informe mensal de 31/05/2020 tínhamos as seguintes avaliações de ativos imobiliários, clique aqui:
Ativos Imobiliários – R$ 320,6 milhões
Obrigações a pagar por imóveis – R$ 13,6 milhões
Ativos imobiliários Líquidos – R$ 307 milhões.
Em outras palavras, excluindo o valor em Caixa, temos que o mercado está pagando R$ 365,5 milhões por ativos que foram avaliados em R$ 307 milhões.
Dessa forma, o Preço / Valor Patrimonial descontando o Caixa é de 1,19x.
Como vocês podem ver para fundos que operam com ágio, descontar o Caixa só piora o indicador P/VP.
Conclusão:
Este modelo de análise só funciona para Fundos Imobiliários com muito Caixa, com contratos estáveis de rendimentos e com deságio com relação ao P/VP.
Abraços e Bons Investimentos.