Que ano! 2019 foi um ano histórico e marcou época para os Fundos Imobiliários (FIIs). Mesmo com a taxa de juros nos patamares atuais, não imaginava que chegaríamos ao nível a que chegamos de forma tão rápida.

De acordo com o último boletim da B3 referente, ao mês de novembro, somos mais de 573 mil investidores de FIIs. No mesmo período do ano passado, éramos 193 mil investidores, o que representa um impressionante crescimento de quase 3 vezes em apenas 1 ano.

O mercado cresceu exponencialmente, não apenas no número de investidores, como também no volume de novas emissões, IPOs, valorização do IFIX e volume de negócios.

Este crescimento se deve principalmente à queda da taxa de juros, que vem estimulando os investidores a migrarem seus investimentos conservadores a modalidades mais arrojadas e de renda variável. Para estes investidores, os FIIs finalmente se tornaram a porta de entrada para a renda variável. São fáceis de entender, mais seguros que ações, menos voláteis e têm se mostrado extremamente lucrativos. Com essa gigantesca demanda do mercado, os administradores responderam com uma enxurrada de ofertas de novas emissões e IPOs, elevando o número de FIIs negociados na bolsa para mais de 200 e o valor de mercado para R$ 89,1 bilhões. Em consequência desse crescimento, a liquidez também atingiu recordes. Em 2019 foram negociados diariamente mais de R$ 100 milhões, mais do que o dobro de 2018 onde eram negociados diariamente R$ 46 milhões.

O IFIX, índice dos FIIs, chegou no patamar de 3.197 pontos, uma expressiva alta de 35,97%, ultrapassando investimentos até mesmo com as ações, cujo principal índice, Ibovespa, apresentou valorização de 31,58%, fechando o ano a 115.645 pontos.

A alta generalizada pode ter influência de investidores inexperientes, embora tenha algum fundamento. Não acredito em repetição do movimento de valorização de cota para 2020 nesta amplitude, embora ache teremos um crescimento expressivo, mas desta vez, dos dividendos.

A melhoria da economia já está ocorrendo. O desemprego caiu para 11,2%, atingindo o menor patamar desde 2016 de acordo com dados do IBGE, mas o mercado imobiliário demora para refletir esse crescimento. Muitos ativos pertencentes a FIIs têm contratos firmados em momentos ruins da economia e na medida que vencerem, terão que ser reajustados de acordo com a nova realidade econômica. E isso já vem acontecendo aos poucos.

De acordo com dados do sistema de informação imobiliária da consultoria SiiLA, a vacância em São Paulo diminuiu drasticamente de 1 ano para cá. Despencou de 23,96% (4º tri 2018) para 17,26% (3º tri 2019). Se considerarmos as regiões premium, como Faria Lima e JK, a vacância atingiu o patamar de 8,32% e 3,31%, respectivamente. Pelo menos em São Paulo, o mercado é do proprietário - landlord is king, como diz o jargão. Já se observam aumentos expressivos no valor de aluguel, principalmente nessas regiões mais disputadas. Muitos ativos de FIIs estão localizados nestas regiões e irão usufruir desta melhora expressiva do mercado imobiliário, que ao longo de 2020, será refletida no aumento da distribuição dos dividendos. Já no Rio de Janeiro, a recuperação do mercado imobiliário, embora esteja ocorrendo, está sendo muito tímida. Lá, a vacância saiu de 33,15% (4º tri 2018) para 31,20% (3º tri 2019), também de acordo com os dados da SiiLA.

Com a grande alta do valor das cotas, o mercado pode ter antecipado o crescimento dos dividendos, que acredito que irá ocorrer em 2020, mas no meu ver, alguns fundos tiveram uma valorização um tanto excessiva e infundada. É necessário ter muita cautela para não se posicionar em FIIs que seus contratos já refletem a melhoria econômica. Esses fundos podem estar muito caros e ainda não oferecer nenhuma perspectiva de upside de renda, pelo menos no médio prazo. No entanto, alguns fundos subiram tanto de preço, que mesmo que ocorra um crescimento na distribuição dos dividendos, continuarão caros. O momento atual é de celebração, mas ao mesmo tempo de muita cautela, principalmente para centenas de milhares de novos entrantes no mercado de FIIs.

A aplicação da velha receita de estudar, analisar, saber o que está comprando é substancialmente mais importante em momentos como esse, onde os preços dos ativos estão generalizadamente marcados a níveis extremamente elevados, tornando extremamente difícil a seleção de ativos para composição ou manutenção de uma carteira de FIIs.

Desejo a todos um excelente 2020, repleto de realizações e bons investimentos!