Por Roberto Dib, Sócio e Portfolio Manager BlueMacaw Renda+ FoF

O mercado logístico segue como uma das principais promessas para investimentos imobiliários em 2021, tanto pelo seu perfil de risco, quanto pelo potencial de valorização de médio e longo prazo. Muito se tem falado sobre a resiliência do setor e de como o e-commerce tem sustentado a diminuição da vacância a níveis históricos. Entretanto, é importante diferenciar as opções de investimentos disponíveis no mercado, em especial, compreendendo quais os ativos de fato vão se beneficiar de tal tendência secular, ou do crescimento observado a longo prazo, apresentando menor risco de vacância e potencial de valorização.

A vacância do setor logístico no 1T21 está em torno de 13% no Brasil[1], com algumas regiões mais estratégicas apresentando vacância de até 1%. A demanda para o novo estoque vem de empresas dos mais diversos setores da economia, mas, em especial, do setor de e-commerce, que tem demandado galpões em localizações estratégicas e características ideais para suas operações.

Grandes varejistas de omnichannel, que misturam todos os canais de vendas em um única experiência para os clientes, com forte presença de e-commerce, tem cada vez mais interiorizado o fullfilment , ou seja o conjunto de operações e atividades desde o pedido do cliente até a entrega dos produtos, como um diferencial competitivo sendo que dentro da matriz de custo logístico o aluguel representa apenas 5% do custo total[5].

Os FIIs Logísticos negociam hoje com um prêmio para a média do mercado[6](Dividend Yield Logística: 6,2% vs. Mercado: 7,0%) sustentados pelo risco menor de vacância e pelo potencial de ganho de capital, como foi demonstrado recentemente com a venda de ativos de alguns portfólios públicos. Além disso, o spread atual médio[7] entre o dividend yield (últimos 12 meses) dos FIIs logísticos e a taxa livre de risco está em 287 bps, em linha com a média histórica e acima do spread análogo a mercado dos EUA de 146 bps, ou seja, há espaço para valorização.

No entanto, é importante se posicionar de forma assertiva no setor. O risco é mitigado pela tendência secular relacionada ao e-commerce apenas para ativos aderentes a esse tipo de operação. Alguns ditos “FIIs Logísticos” são compostos por ativos industriais que são específicos para a operação do locatário atual, ou ativos com localização secundária/terciária e especificações que teriam grande dificuldade de locação no caso de uma vacância, independente do nível de preço ofertado.

Ao analisar portfolios logísticos, o investidor deve entender qual o perfil dos ativos sobre as seguintes óticas:
(i) Localização: quanto mais próximo dos centros urbanos mais positivo do ponto de vista do varejo online, em especial para cidades com mercado consumidor relevante como São Paulo e Rio de Janeiro;
(ii) Pátio de Manobra: galpões ideais para a operação de e-commerce devem suportar alto trânsito de carretas e V.U.C.s (vans e carros de menor porte), demandando espaço de manobra;
(iii) Piso e Pé-direito: para gestão logística moderna é importante a qualidade do piso para utilização de maquinário de precisão, com capacidade de mais de 5 ton/m² e pé direito de pelo menos 12 metros, permitindo a estocagem vertical;
(iv) Docas: dado o perfil intenso do tráfico de produtos neste tipo de operação, é importante um bom número de docas para a entrada e saída de produtos; entre outros fatores como sprinkler, distância entre pilares, eficiência de ocupação entre outros.

No gráfico abaixo é possível notar que existem FIIs aderentes ao e-commerce, com retornos similares aos FIIs com perfil mais industrial, criando oportunidades de investimento interessantes, com risco inferior.

Quando se está investindo, é sempre oportuno analisar e levar em consideração se os ativos e os portfolios estão suportados e posicionados para aproveitarem essas tendências seculares, pois elas tendem a beneficiar os retornos e a valorização destes investimentos. Ativos que juntem boa qualidade nos padrões construtivos e boa localização, são os que conseguem aproveitar integralmente este vento em popa, chegando mais longe e mais rápido.