O Investimento em CRIs Pulverizados
POR
Eduardo Malheiros (EduMalheiros)

top
Publicado em
03 / 07 / 2019
Foto Autor
Autor
Diretor Habitat Capital Partners
Avaliações
1 Estrela 2 Estrela 3 Estrela 4 Estrela 5 Estrela
O Investimento em CRIs Pulverizados

O crédito imobiliário decorrente de financiamento residencial representa uma expressiva parcela do balanço dos bancos brasileiros. Caraterizado por prazos longos e a chamada garantia real, que é o próprio imóvel, atualmente está entre as modalidades de crédito com menor taxa de inadimplência do mercado. Mas nem sempre foi assim. Os números de inadimplência caíram drasticamente após a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel em 1997, dado ao bom funcionamento da execução extrajudicial da garantia imobiliária que este mecanismo passou a oferecer.

O investimento nessa modalidade de crédito está disponível à pessoa física por meio de Fundos Imobiliários (FII) que adquirem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) lastreados em recebíveis de compra de imóveis residenciais. Esses ativos normalmente são indexados à inflação e têm taxas de juros mais atrativas que as de títulos públicos, além do benefício da isenção de imposto de renda. Essa estrutura pode aparentar complexidade, mas traz elevada governança para o investimento, que será acompanhado por uma securitizadora e um agente fiduciário, no âmbito do CRI, além de um administrador e um gestor no FII, todos eles entes regulados por CVM, BACEN e/ou Anbima.

O mercado de CRI’s tem ainda bastante espaço para crescer no Brasil. Para efeitos de comparação, enquanto aqui foram emitidos menos de R$ 10 bilhões em CRI’s ao ano nos últimos cinco anos, dos quais menos de 20% com lastro em recebíveis residenciais, nos EUA, as emissões de Mortgage Backed Securities, similares na essência ao nosso CRI, estão na casa do trilhão de dólares anuais. O principal motivo da diferença é o fato de o crédito imobiliário ser direcionado e subsidiado aqui no Brasil. As recentes mudanças anunciadas pelo CMN na Resolução 4.676, que visam flexibilizar o crédito imobiliário, devem impulsionar esse mercado. O discurso da nova equipe econômica, quando fala em “desestatizar” o crédito, também reforça essa linha.

Como em qualquer modalidade de investimento, a escolha de um bom gestor é fundamental. Para gerir uma carteira de crédito imobiliário, este deve ter a capacidade de originar as melhores operações, estruturá-las para que sejam saudáveis e exequíveis, e controlar o seu lastro de maneira granular.

Em termos de originação, o Brasil tem oportunidades espalhadas por todo o seu território. Mesmo nos locais mais distantes há demanda por moradia e, portanto, por crédito imobiliário. O fato parece óbvio, mas, aparentemente, é ignorado pelo mercado. O Estado de São Paulo tem 22% da população, 32% do PIB e 46% do crédito imobiliário residencial com recursos de poupança do Brasil, enquanto em quase todos os demais estados essa relação é inversa. Capilaridade na busca por ativos traz uma diversificação saudável a qualquer carteira, e a busca em regiões menos atendidas pode dar acesso a operações menos disputadas e, portanto, mais vantajosas para o investidor.

A capacidade de estruturação dessas operações também é fundamental. Em primeiro lugar, para que os ativos adquiridos tenham capacidade de cumprir os pagamentos contratados. Aqui é a habilidade de análise do gestor que sobressai, tanto do ponto de vista de crédito, quanto do imobiliário. Um segundo ponto é a parte jurídica da operação, contratos bem amarrados e a boa formalização das garantias são fundamentais para que as mesmas sejam efetivamente executadas em caso de necessidade, garantindo a adimplência das operações.

Por último, mas não menos importante, está a disciplina de controle das operações. Quando se dá crédito a grandes empresas, o volume por operação tende a ser maior e, portanto, ter risco mais concentrado, do que quando se financia indivíduos que estão comprando a sua casa. É isso que faz o CRI lastreado em crédito residencial ser chamado de “pulverizado”. A saúde de um CRI com esse tipo de lastro depende do pagamento em dia de centenas ou milhares de mutuários. Cabe ao gestor garantir eficiência à cobrança dessa carteira.

Importante destacar também o benefício da pulverização, que é a sua diversificação – o não pagamento por parte de um mutuário terá impacto reduzido, ou até nulo, caso haja estrutura de subordinação na operação, diferente de operações de lastro concentrado em que a quebra de uma empresa pode levar ao default total da operação.

Em 2018, dos R$ 9 bilhões de CRI emitidos no Brasil, segundo levantamento da Uqbar, apenas 17,4% tinham lastro pulverizado, contra 82,6% com lastro concentrado. O que chama atenção, no entanto, é que, das operações indexadas à inflação, aquelas com lastro pulverizado tiveram taxa média ponderada de emissão de 12% mais inflação, contra 7,3% mais inflação das operações com lastro concentrado. A diferença parece representar um prêmio de risco exagerado, talvez fruto de certa assimetria de informação entre investidores e emissores desse tipo de papel.

Corrobora-se, assim, a tese de que um trabalho bem executado na gestão de uma carteira de CRI pulverizados, com originação ativa, estruturação diligente e controle efetivo, pode resultar em bons frutos para o investidor interessado nesse tipo de diversificação.

Dividend Yield – O retorno anual exigido pelos investidores de FIIs
Como o investidor pode estimar um “retorno mínimo exigido” que vai receber de dividendos ao comprar cotas de um FII. O spread (prêmio) entre a taxa anual paga no título Tesouro IPCA+ de longo prazo e DY anual esperado de um fundo imobiliários é um bom ponto de partida.
Foto Autor
Thiago Otuki
23 / 04 / 2018 5 min de leitura
É possível viver de renda investindo em fundos imobiliários?
O grande sonho das pessoas é conquistar a tão falada “independência financeira”. É possível viver de renda investindo em fundos imobiliários?
Foto Autor
Thiago Otuki
06 / 05 / 2019 5 min de leitura
Fundos Imobiliários Logísticos e Industriais
No Clube FII, prestamos serviços para investidores individuais (pessoa física) que buscam informações, análises e ferramentas para a melhor tomada de decisão em investimentos imobiliários. Esses investidores, em sua grande maioria, já investem ou já investiram em imóveis como salas comerciais, apartamentos e terrenos.
Mesmo aqueles que já investem em imóveis via FIIs também tendem a focar nas lajes corporativas e em empreendimentos que costumam frequentar com certa frequência. Realmente, investir em uma laje corporativa ou em um shopping center é algo mais “concreto”, intuitivo e faz parte do nosso cotidiano.
Foto Autor
Thiago Otuki
22 / 10 / 2019 5 min de leitura

Cadastre-se gratuitamente e faça parte do maior site de Fundos Imobiliários do Brasil!

Efetuando o seu cadastro, você está concordando com os nossos termos de uso. Será enviado um e-mail solicitando a confirmação do cadastro.
O Clube FII preza pela qualidade do conteúdo e verifica as informações publicadas, ressaltando que não faz qualquer tipo de recomendação de investimento, não se responsabilizando por perdas, danos (diretos, indiretos e incidentais), custos e lucros cessantes.