Marcação a Mercado, uma vantagem ou desvantagem
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Daniel Malheiros (Malheiros_RBR)
Daniel Malheiros (Malheiros_RBR)
Dias atrás, estávamos estruturando uma apresentação aos clientes de um escritório de agentes autônomos (AAI) sobre os temas: (i) “porquê” investir em Fundos Imobiliários (FIIs); e (ii) como “surfar” cada momento do ciclo imobiliário. Um comparativo entre FIIs e Imóvel Físico, com as vantagens e desvantagens de cada modalidade, estava presente em um dos slides, e é especificamente um dos pontos ali abordados que vamos explorar nesse artigo: a desvantagem de FIIs do ponto de vista da marcação a mercado.
Para quem ainda desconhece, a marcação a mercado é o processo de refletir o valor de mercado nos ativos. Para simplificar, no caso de um ativo listado, é o preço de tela da última negociação do ativo num ambiente de Bolsa. A inexorável oscilação de preço causa incômodo em grande parte dos investidores de FIIs, que não é observada no preço de um imóvel. E, nesse ponto, traremos uma reflexão.
Imagine que você comprou um apartamento de R$ 1 milhão no mês passado, esse valor pago foi, portanto, a marcação a mercado deste ativo. Passado um mês, qual é o valor do apartamento? Como o objetivo primordial do investimento em imóveis é proteger-se da inflação e ter um ganho de capital com o tempo, a resposta mais provável seria no mínimo R$ 1 milhão, certo?!
Agora, vamos supor que este apartamento tenha sido comprado ao final de 2014, o início da recessão brasileira, e a mesma pergunta fosse feita em 2016, qual seria a provável resposta? Na declaração de imposto de renda do comprador, o mesmo valor estará marcado: R$ 1 milhão.
No entanto, ao compararmos a inflação no período (19,2%) e o índice de valorização dos imóveis FipeZap (4,3%), chegamos a uma perda real de 14,1%. É isso mesmo, o imóvel perdeu valor!
No mesmo período, o IFIX, uma espécie de Ibovespa dos FIIs, teve performance acumulada de 39,5%. Claro, a análise de tal performance abrange diversos aspectos e é muito mais complexa do que a mera análise da performance, mas o ponto aqui não é discutir a performance histórica dos FIIs contra os imóveis físicos, e sim, a marcação a mercado de ambos.
Enquanto o investidor de imóvel pode ter tido uma sensação de segurança e estabilidade ao longo do período recessivo, o investidor de FIIs passou por mais emoções com o sobe e desce do valor das cotas. E, tal oscilação de preços, não necessariamente significa que ele incorreu em mais risco; na verdade, foi o contrário. Vamos explicar o porquê. O investidor de FIIs em 2016:
(i) Comprou o ativo abaixo do custo de reposição;
(ii) O portfólio estava diversificado em mais de um segmento imobiliário, assim como sua carteira de locatários;
(iii) Numa eventual necessidade de liquidez, conseguiria vender suas cotas em 1 a 3 dias, em um cenário bastante conservador;
(iv) Teve oportunidade de trocar de ativos ao longo do tempo, eventualmente realizando lucro daqueles FIIs com melhor performance;
(v) Não pagou IR sobre o rendimento distribuídos (equivalente ao aluguel dos ativos); e
(vi) Não precisou lidar com burocracias (como cartórios, negociação de documentos etc.) e também incorrer em custos excessivos de operação (como ITBI).
Com certeza tais fatores não são considerados na avaliação de imóveis feito pelo investidor de imóvel físico. O fato do seu imóvel não ser “marcado”, isto é, a percepção que o seu valor não sofre alterações no tempo, traz a falsa sensação de segurança e estabilidade do investimento em imóveis. O impacto – positivo ou negativo – normalmente só é percebido no momento da venda.
Na RBR, por exemplo, quando um ativo negocia abaixo do seu custo de reposição e/ou muito próximo, mas há um claro desbalanceamento favorável entre oferta e demanda numa determinada região, optamos por comprar o ativo, seja via B3 (Bolsa de Valores) ou no mercado privado, comprando o “tijolo” diretamente (por meio dos nossos fundos). Em um cenário de ativos sobrevalorizados, possivelmente enxergaremos uma oportunidade de realizar ganhos nos investimentos.
Ao investidor que gosta muito de imóvel físico, fica a reflexão se realmente a marcação a mercado de um FII é uma desvantagem. Na nossa visão, é uma forma de acompanhar o desempenho de seus investimentos, em qualquer categoria e modalidade.
Nesse contexto, agradecemos muito o crescimento do mercado de FIIs, pois, com isso, ganhamos cada vez mais opções de investir em imóveis com liquidez diária, unindo a classe de ativo que mais gostamos com a liquidez antes somente encontrada em outros mercados líquidos e organizados, como ações e renda fixa. Nos EUA, já é assim há tempos com os REITs (Real Estate Investment Trust), estrutura bastante similar a dos FIIs e que recebe investimentos de mais de 20% dos americanos.