De onde viemos, onde estamos e para onde vamos?
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Daniel Malheiros (Malheiros_RBR)

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Publicado em
11 / 04 / 2019
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Gestor da RBR Asset Management
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De onde viemos, onde estamos e para onde vamos?

Essas são provavelmente as perguntas mais feitas pela humanidade desde sua existência. Estamos longe de nos arriscarmos a entrar nesse debate filosófico, temos ZERO propriedade para tanto. Porém, podemos trazer as mesmas perguntas sob a perspectiva do setor imobiliário brasileiro, mais especificamente o residencial, e tentar endereçá-las em poucas linhas.

De onde viemos? Precisamos de um ponto de partida, aproximadamente 10 anos parece-nos suficiente para explicar aonde chegamos, e para aonde devemos ir. Em 2007, mais precisamente, vivenciamos o verdadeiro “boom” do mercado acionário, cerca de 20 empresas do próprio setor imobiliário abriram seu capital na B3 em busca de crescimento: adquirir terreno, lançar, construir e vender, e assim sucessivamente.

Entre 2007 e 2013, a despeito dos percalços enfrentados com a crise de 2008, o setor imobiliário viveu um “boom” de preços, impulsionado pelos lançamentos e vendas crescentes, que batiam recordes atrás de recordes. Entre nós, muita gente e empresa ganhou dinheiro nessa época! Acontece que, as coisas começaram a “patinar” em 2011, os lançamentos desaceleraram, e surgia o famoso “estouro de obra”.

A coisa “azedou” para valer em 2014. Já com os lançamentos em patamares baixos, o estoque do mercado imobiliário não parava de subir – com destaque para o estoque pronto que tem baixa liquidez uma vez que sua venda exige até 30% de entrada -, e se encontrava entre duas e três vezes acima do patamar saudável de 12 meses de venda, em termos relativos.

Enfim, o setor imobiliário vivia uma verdadeira espiral descendente, as vendas brutas caíam, os distratos subiam, e o estoque pronto começava a ganhar muita representatividade no balanço das incorporadoras (algo que consume capital, além de gerar despesas de IPTU, condomínio e manutenção). A deterioração do setor imobiliário ocorria concomitantemente com o mergulho do país em sua maior recessão; juros crescentes, desemprego aumentando, poder de compra caindo, enfim, todos os fatores que resultaram em um PIB negativo. Tudo isso corroborou para a queda real de preço dos imóveis nos anos seguintes em patamares superiores a 20%; houve destruição de valor sem escala tanto para o comprador do imóvel quanto para o incorporador.

A sangria do setor começou a estancar de 2017 para cá, quando o Banco Central iniciou o corte da taxa de Selic do alto patamar de 14,25% ao ano para os níveis atuais. Junto com a queda do juros veio a captação líquida positiva da poupança – só para se ter uma ideia, entre 2015 e 2016, houve saques da ordem de R$ 100 bilhões - e um novo governo de centro assumia o país naquele momento, posto que sob diversos questionamentos.

Onde estamos? Antes de entrarmos em 2019, vamos retratar 2018, ano quando o setor imobiliário saiu do fundo do poço. Com a Selic no menor patamar histórico de 6,5%, os bancos finalmente iniciaram cortes na taxa de juros de empréstimos imobiliários – só para se ter uma ideia da relevância do juros, a cada 1% de corte, o poder de compra do consumidor aumenta em 8% -, a renda per capita voltou a crescer, ainda que em patamares muito baixos, e, com isso, as vendas ultrapassavam os lançamentos, e o estoque do setor finalmente flertava com um patamar saudável.

A despeito de todos esses fatores, o setor imobiliário, com exceção da baixa-renda, não se recuperava com consistência. A greve dos caminhoneiros afastou o consumidor do estande de venda, a incerteza eleitoral deixava os investidores e incorporadores em pânico. Contudo, no final do ano veio o grande “alívio”, ao menos momentâneo, a eleição do presidente Jair Bolsonaro, afastando o grande receio da esquerda voltar a dominar o país.

Entre as primeiras medidas anunciadas pelo novo presidente, veio o combate ao inimigo “número 1” do setor que mais gera emprego nesse país: aprovação da “lei do distrato”. Essa nova medida além de criar regra ao jogo, portanto, permitindo aos players de mercado se planejarem melhor, também reduz substancialmente o valor de desembolso por parte das incorporadoras ao comprador quando do distrato.

Finalmente, o setor começa um ano (2019) com o pé direito! As vendas estão crescendo duplo dígito, os lançamentos estão a todo vapor, os preços pararam de cair e já mostram sinais de ganho real, e o estoque, enfim, está em patamar saudável.

Para onde vamos? O prognóstico é bastante favorável, mas isso não significa que não será sob tiro, porrada e bomba. Todos sabemos que a reforma da previdência é inevitável e inadiável; precisa de urgência aprovação. Partindo-se da premissa que será aprovada, enxergamos queda adicional dos juros, principalmente dos juros de empréstimos imobiliários – os bancos vão ter mais “coragem” de emprestar dinheiro, essa é a real.

Com o país crescendo, desemprego caindo, e renda aumentando, os preços dos imóveis vão subir, e isso será observado também pelo descasamento entre oferta e demanda. Nos últimos 5 anos, o nível de lançamentos foi muito baixo, e isso criou um “dente” de novos estoques prontos até 2022; em outras palavras, pouco entrega nos próximos anos, em outras palavras. Naturalmente, como o estoque pronto já se encontra em níveis relativamente baixos (em São Paulo cerca de 20% do total), queda se acentuará adicional, e isso impulsionará o preço dos imóveis na planta. vale frisar que, a qualidade de boa parte do estoque pronto é ruim, como exemplo, apartamentos studios em bairros familiares, de tal sorte que hoje há pouco produto (estoque) pronto de qualidade na prateleira das incorporadoras.

Somos otimistas com o setor imobiliário residencial, com destaque para a média-alta renda, segmento este que mais sofreu com a crise econômica do país. O segmento de baixa-renda segue com boa performance, a demanda é superior á oferta e, o grande dilema desse segmento é se haverá ou não funding (fonte de recursos) do FTGS e a que custo para os próximos anos.

Até breve! 

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