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Como analisar FIIs sob a perspectiva do tijolo?
POR
Julia Botelho (JuliaBotelho)

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Publicado em
31 / 07 / 2019
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Sócia-fundadora Matchpoint
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“O imóvel que é bom para mim, não é necessariamente bom para o meu marido. Poderia ser fantástico para o meu vizinho e péssimo para a minha mãe.”

O que quero demonstrar com essa frase é que na realidade não existe o imóvel perfeito, assim como não há o melhor Fundo Imobiliário. Acredito que existe um imóvel e um FII ideal para cada pessoa. Portanto, espero que com esse artigo eu possa te ajudar a analisar um FII, sob a perspectiva do tijolo, para que você saiba qual (ou quais) é o melhor para VOCÊ.

Sempre que me perguntam qual o segredo para avaliar bem um imóvel, minha resposta é simples e rápida: “Coloque o pé no barro!”.

Quando falo isso para os que não estão muito familiarizados com o mercado imobiliário, o semblante deles fica um pouco confuso e eles logo me questionam o que seria exatamente isso. Pode parecer estranho, mas a definição dessa expressão é bem literal: “visite a propriedade”.


Faça isso para qualquer tijolo, seja ele residencial, comercial, industrial, terreno, varejo etc., e em qualquer localização! Aí vai a dica 1: faça pelo menos duas visitas. De preferência uma em dia de semana e outra no final de semana, pois dependendo do uso, o panorama será totalmente outro.


Se você não puder ir, devido à distância ou tempo, tente falar com alguém que more ou trabalhe perto do local ou, até mesmo, faça uma visita digital pelo Google. Pode ser que as imagens estejam desatualizadas, mas já dá para sentir algo sobre o local, mesmo que seja virtual.


Para você fazer essas visitas valerem a pena, é importante que você tente extrair o máximo de informações possíveis. Isso inclui levar mais uma ou duas pessoas com você na mesma visita ou em ocasiões diferentes. Essa é a dica 2 e o objetivo é que você não fique tendenciado na sua própria avaliação.


Uma vez na propriedade, aproveite o momento para conhecer e se familiarizar. Caso você esteja se preparando para a sua primeira experiência de análise in loco, vou sugerir alguns pontos para você observar (dica 3): entender suas especificações técnicas, aprender sobre a operação, verificar os acessos, estudar a vizinhança, observar o fluxo e tipo de pessoas e veículos, conversar com quem vivencia essa localização (tanto como residência quanto como passagem e/ou trabalho), além de diversas outras coisas que só são possíveis de enxergar bem quando estamos lá. Pode parecer muita coisa, mas se você conseguir fazer isso mesmo que em parte, terá extraído informações valiosíssimas para a próxima etapa.


A partir deste primeiro diagnóstico, seguimos com a etapa que gosto de chamar de “perguntas e respostas”. Essa é a hora que eu gosto de pensar na relação entre o imóvel e o contexto que ele está inserido. Alguns exemplos das perguntas que eu faço (dica 4): (1) essa localização está de acordo com o uso atual desse imóvel? (2) essa propriedade se destaca das suas concorrentes? (3) para que serve esse imóvel? (4) está alugado? (5) qual é o momento e as perspectivas desse mercado?


Com base nas respostas encontradas, teremos uma excelente fotografia do tijolo e com isso poderemos analisar se vale ou não a pena seguir com um estudo mais aprofundado do ativo. Como o tema desse artigo é “Como analisar FIIs, sob a perspectiva do tijolo?”, para facilitar a leitura vou separar em três seções (a) mono ativos (b) multi ativos e (c) vários segmentos.


No próximo artigo vou analisar os mono ativos utilizando a metodologia que acabei de apresentar.

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